Der Bebauungsplan regelt entscheidend die Bebaubarkeit vom Grundstück.
In aller Regel liegt für ein Grundstück ein Bebauungsplan vor. In diesem wird vieles festgelegt, von der Größe des Hauses bis zu dessen Lage und Ausgestaltung. Sie können diesen Bebauungsplan in der Gemeinde einsehen. Wir erläutern, was die einzelnen Angaben bedeuten:
Bauweise
Im Bebauungsplan finden sich Angaben zur Bauweise. Dies können zum Beispiel Baulinien sein, auf denen gebaut werden muss. Hierbei sind nur geringfügige Überstände von Gebäudeteilen möglich. Zum anderen gibt es Baugrenzen. Hiermit wird festgelegt, dass Gebäude diese Grenzlinien nicht überschreiten dürfen (auch hier sind geringfügige Überstände von Gebäudeteilen möglich).
Bauliche Nutzung
Der Bebauungsplan gibt Auskunft, wie hoch die Geschossflächenzahl (Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück) oder die Geschossfläche. Beispiel:
Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,30. Grundstücksgröße 800m2.
Daraus ergibt sich eine maximale Wohnfläche von 240m2.
Darüber hinaus finden Sie Angaben zur maximalen Bebaubarkeit des Grundstückes, die Grundflächenzahl. Beispiel: Grundstücksgröße 800m2, Grundflächenzahl = 0,18. Daraus folgt, dass 144m2 Grundstück bebaut werden dürfen.
Ganz ähnlich erklärt sich die Baumassenzahl, die die mögliche Baumasse in Kubikmeter angibt. Auch diese wird mit der Grundstücksfläche multipliziert.
Darüber hinauf finden sich dann noch Angaben zur Anzahl der Vollgeschosse, die maximale Höhe des Hauses, entweder als Traufhöhe oder als Firsthöhe, oft in Bezug zum Gehweg.
Weitere Punkte im Bebauungsplan
Und, last not least, definiert ein Bebauungsplan noch die folgenden Kriterien:
- Welche Haustypen (Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) möglich sind
- Anzahl Garagen/Stellplätze
- Angaben zu Dachneigung/Kniestock/Firstrichtung
- Angaben zu Zäunen und Bepflanzungsmöglichkeiten
- Angaben zum Immisionsschutz
Bewegt sich das Bauvorhaben innerhalb der Parameter des Bebauungsplanes erhält man eine 100%ige Rechtssicherheit für das eigene Bauvorhaben durch das einholen der Baugenehmigung. Erst dann kann mit dem Bau begonnen werden.
Liegt kein Bebauungsplan vor, gestaltet sich die Vorgehensweise etwas komplizierter und langwieriger. Idealerweise übernimmt dann ein Architekt für Sie die Abstimmungs- und Genehmigungsarbeit mit der Gemeinde. Über das generelle Vorgehen können Sie sich dann mit dem zugehörigen Bauamt abstimmen. Nutzen Sie die Möglichkeit der Einreichung von Zwischenfragen/-ständen. Wenn Sie erst den fertigen Endstand ihrer Planung abgeben, könnten viele Planungskosten umsonst gewesen sein.
