Zwangsversteigerung von Haus oder Wohnung Tipps und Informationen.
Bei einer Zwangsversteigerung ist in aller Regel der Vorbesitzer der Immobilie in Not geraten. Wahrscheinlich konnte er die Raten der Finanzierung nicht mehr bezahlen, häufig liegt eine Scheidung, ein Jobverlust oder ein Erbstreit zugrunde. Der Gläubiger (meist die Bank) will eine Verwertung des Objektes und bei Streitigkeiten über den Wert bleibt die Zwangsversteigerung oft als letzter Ausweg.
Bei einer Zwangsversteigerung kann man ein Schnäppchen machen, aber:
- Man kauft oft von jemanden, der aus Not verkaufen muss
- Sie haben keine Gewährleistung auf Mängel
- Oft kann das Objekt vor Kauf nicht besichtigt werden
- Aus diesem Grund sind auch Wertgutachten mit Vorsicht zu geniessen
- In bestimmten Notsituationen kriegen Sie den alten Besitzer oder Mieter nicht aus der Immobilie heraus können nicht selbst einziehen
Nach Auftreten des Streitfalles zwischen Gläubiger und Schuldner vergeht in der Regel ein Jahr bis zur Zwangsversteigerung. 6-8 Wochen vorher können Sie einen Aushang bei Gericht oder im Rathaus über die Zwangsversteigerung finden. Dann liegt auch die zugehörige Versteigerungsakte beim bestellten Rechtspfleger vor, die Sie unbedingt vor Versteigerung einsehen sollten.
Diese Versteigerungsakte enthält im Idealfall Angaben zu Wert und Verwendungsmöglichkeiten des Objektes und einen Grundbuchauszug. Da aber der bisherige Besitzer niemanden (auch den Gutachter nicht) ins Haus lassen muss, sind die Schätzungen zu Wert und Zustand der Immobilie mit Vorsicht zu genießen. Sie erfahren in der Versteigerungsakte, ob der Käufer den Gutachter ins Haus gelassen hat. Der Wert der Immobilie wird oft als geschätzter Verkehrswert der Immobilie angegeben der Preis also, der laut Gutachter bei einem freien Verkauf auf dem Markt erzielt werden würde.
Auch ein genauer Blick ins Grundbuch ist zu empfehlen, achten Sie auf die folgenden Puntke:
- Welche Belastungen liegen auf dem Objekt und betreibt der erstrangige Gläubiger die Versteigerung? Wenn nein, muss dieser eventuell nach Kauf vom Käufer ausgezahlt werden. In der Regel ist der Käufer durch den Kauf aber von allen Lasten befreit.
- Gibt es sonstige Rechte auf dem Objekt, z.B. ein lebenslanges Wohnrecht, ein Wegerecht oder ähnliches? Diese Rechte bleiben auch nach dem Kauf bestehen.
Die Praxis der Zwangsversteigerung
Nachdem Sie sich über den Termin der Versteigerung informiert, die Versteigerungsakte gelesen, das Objekt zumindest von außen in Augenschein genommen und sich über das Umfeld der Immobilie informiert haben können Sie sich auf den Versteigerungstermin vorbereiten. Manchmal werden Zwangsversteigerungen noch einige Tage vor Termin abgesagt weil sich Gläubiger und Schuldner doch noch geeinigt haben rufen Sie besser kurz vorher noch einmal bei Gericht an.
Im Eifer einer Versteigerung kann man sich leicht zu überhöhten Geboten hinreißen lassen. Setzen Sie sich vor der Versteigerung ein Preislimit, welches Sie keinesfalls überschreiten möchten. Dann sind Sie auf der sicheren Seite. Sie müssen dann einen Personalausweis bei der Hand und 10% der Summe in Bar oder in Form einer Bankbürgschaft dabei haben. Ca. 1,5 bis 2 Monate nach Kauf muss dann der Rest beglichen werden.
Beim ersten Versteigerungstermin müssen mindestens 50% des Verkehrswertes erreicht werden, der Gläubiger kann aber einen Verkauf bis zu 70% des Verkehrswertes ablehnen. Beim zweiten Termin muss dann die 50%-Marke nicht mehr gelten (Ausnahmen können vom Gericht festgelegt werden).
In der Regel werden bei Immobilien 70-90% des Verkehrswertes bei einer Zwangsversteigerung erreicht tendenziell ist es so, dass je begehrter das Objekt auch im freien Verkauf wäre umso unwahrscheinlicher ist die Möglichkeit des schnäppchen-schlagens. Ich habe mich für Zwangsversteigerungsobjekte interessiert, bei denen ich schon der 150. Interessent für die Versteigerungsakte war. Ich bin dann gar nicht mehr zum Termin gegangen in der Regel wurden die Häuser dann auch zum Marktpreis verkauft.
Wenn Sie es ernsthaft in Erwägung ziehen, eine Immobilie über eine Zwangsversteigerung zu kaufen, sollten Sie auf jeden Falle schon vorher bei einigen Zwangsversteigerungen auf Probe gesessen haben um mit dem Prozedere im Ernstfall vertraut zu sein. Viel Glück!
