Anschlussfinanzierung – was ist das? Angebotssuche und Zinssicherung rechtzeitig planen
Durchschnittlich dauert es bei einer üblichen monatlichen Belastung über 25 Jahre, bis ein Immobilienkredit vollständig abgezahlt ist. Für die komplette Tilgung eines Darlehens sind somit angesichts einer regulären Zinsbindung von 15 Jahren Neuverhandlungen für die Konditionen der Anschlussfinanzierung notwendig.
Ab wann lohnt sich der vorzeitige Abschluss einer Anschlussfinanzierung und was muss ich beachten?
1. Ihre Möglichkeiten der vorzeitigen Verlängerung
Wie bei einer neuen Immobilienfinanzierung gibt es auch für die Anschlussfinanzierung zahlreiche Angebote und Möglichkeiten. Zu den meist gewählten Wegen gehören:
- die Verlängerung der bestehenden Finanzierung bei der bisherigen Bank (Prolongation)
- der Abschluss eines neuen Kredits mit Bankwechsel / Umschuldung mit Ablauf der Zinsbindung
- der Abschluss eines neuen Kredits mit Bankwechsel / Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung (Forward Darlehen)
Hinzu kommen staatliche Fördermöglichkeiten, die beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt werden.
2. Die Prolongation mit dem alten Kreditgeber
Mindestens 3 Monate vor Beendigung der Zinsbindung hat die Bank der bestehenden Immobilienfinanzierung laut Gesetzgeber ein Angebot über die Verlängerung des Kreditvertrages vorzulegen. Dabei muss sie ihre Bedingungen für die Kreditverlängerung und etwaige Sondertilgungen formulieren.
Nicht immer wirkt sich die Zuverlässigkeit eines langjährigen Kunden dabei positiv auf die Konditionen des ersten Angebots aus. Es empfiehlt sich stets, die Prolongations-Angebote zu hinterfragen und mit dem alten Kreditgeber in Verhandlung zu gehen.
3. Verhandeln Sie
... am besten mit Vergleichsangebot. Anschlussfinanzierer sind der Bank als vertrauliche Zahler bekannt.
4. Umschuldung und Bankwechsel
Neben dem Prolongation der alten Bank, sollten unbedingt auch die Konditionen anderer Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung erfragt werden. Zwar ist ein Wechsel des Kreditgebers mit Mehraufwand verbunden. Dieser kann sich jedoch hinsichtlich der Zinshöhe oder Sondertilgungsvereinbarungen positiv auswirken.
Der zusätzliche Aufwand besteht dabei hauptsächlich in der:
- Änderung des Grundbucheintrages
- eventuellen Forderung nach einem neuen Wertgutachten
- Gebühren für die Übergabe und Abwicklung der bestehenden Immobilienfinanzierung (ca. 0,2 Prozent der Grundschuld)
Dieser Weg rentiert sich oftmals bei längeren Kreditrestlaufzeiten. Laut Marktuntersuchungen liegen die Angebote von Finanzinstituten teilweise um mehr als ein halben Prozentpunkt auseinander. Dies zeigt, dass sich frühzeitige Recherchen über die Finanzierungsmöglichkeiten schon weit vor dem Ablauf der Zinsbindung lohnen können.
Rechnen Sie die unterschiedlichen Varianten durch
5. Das Forward-Darlehen - die heutigen Zinsen für morgen sichern
Eine weitere Finanzierungsform stellt das sogenannte Forward-Darlehen dar. Mit diesem können aktuell günstige Konditionen für Kredite gesichert werden, die erst in ein bis fünf Jahren in Anspruch genommen werden.
Angesichts der momentanen Zinslage mit den in absehbarer Zeit weiter steigenden Zinsen kann das Forward-Darlehen eine sinnvolle Art der Anschlussfinanzierung sein. Dabei birgt es allerdings das Risiko der Nichtabnahme-Entschädigung, die beispielsweise bei einem vorzeitigen Immobilienverkauf, entsteht.
Wie lange warten Sie mit dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung?
Es ist gar nicht so einfach zu entscheiden, wann man die Unterschrift unter den Kreditvertrag zur Anschlussfinanzierung setzen sollte. Eigene Sicherheits-Präferenzen sowie die prognostizierte Zinsentwicklung wollen unter einen Hut gebracht werden ... Wie halten Sie es?
Hier die bisherigen Antworten anschauen ⇓
Die bisherigen Stimmen:
| Ich setze auf Sicherheit und schließe 2 Jahre vorher ab | 34 Stimmen |
| Mir reicht ein halbes Jahr vor Termin | 18 Stimmen |
| Ein Jahr vor Auslaufen des alten Kreditvertrages schließe ich ab | 14 Stimmen |
| Ich warte bis kurz vorher, um auch noch die letzte Zinssenkung mitzunehmen | 4 Stimmen |
6. Vergleichen zahlt sich aus - Faustregel
Auch wenn Kreditnehmer häufig zur Variante der Prolongation mit dem alten Kreditgeber tendieren, ist der Vergleich mit Konkurrenzbanken zu empfehlen. Denn alternative Angebote können die Verhandlungsposition bei der Klärung der Anschlussfinanzierung stärken.
Für einen Bankwechsel gilt laut Fachexperten die Faustregel: Die Zinskonditionen einer neuen Bank sollten mindestens 0,2 Prozent geringer sein, damit der Aufwand eines Bankwechsel gedeckt werden kann. Um nicht unter Zeitdruck zu geraten, sollten sich Kreditnehmer spätestens ein halbes Jahr vor Beendigung der Zinsbindungsfrist über die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung informieren.
7. Anschlussfinanzierung in aller Kürze
Läuft Ihr Kreditvertrag länger als 10 Jahre?
Sie dürfen jederzeit kündigen, müssen aber die Kündigungsfrist (zusätzlich) berücksichtigen.
Läuft Ihr Kreditvertrag innerhalb der nächsten 12 Monate aus?
Die meisten Banken machen Ihnen ein aktuelles Angebot ohne Zinsaufschlag als Bereitstellungskredit.
Vergleichen Sie mehrere Anbieter
Mindestens drei Vergleichsangebote sollten Sie einholen, nutzen Sie auch Onlinetools zum Kreditvergleich.
Ein Bankwechsel ist relativ unkompliziert.
Die neue Bank/der neue Anbieter empfängt Sie mit offenen Armen, berät Sie in allen Fragen und ist bei den notwendigen Schritten behilflich.
Tipp: Tilgung erhöhen
Bei den derzeitig niedrigen Zinsen sollten Sie die Tilgung drastisch erhöhen. Dies fördert Ihre schnelle Entschuldung.
Forwarddarlehen nutzen
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie die heutigen Zinsen für die Zeit des Beginns der Anschlussfinanzierung. Die Zinsstände sind historisch niedrig und damit auch die Forward-Aufschläge. Sogar Kredite in 3 Jahren mit 10-jähriger Bindung finden Sie für unter 1,5 %, siehe z. B. Konditionen hier.
Holen Sie zunächst mehrere Angebote ein und wägen Sie die Vorteile (Zinssicherheit) gegenüber den Nachteilen (wenn die Zinsen niedrig bleiben, zahlen Sie trotzdem die jetzt vereinbarten höheren Zinsen) ab.
Falsche Widerrufsbelehrung
Viele Banken haben ein Ihre Kunden falsch über das Widerrufsrecht belehrt, ein sofortiger Ausstieg ist dann oft möglich. Nähere Infos unter test.de/kreditwiderruf. Eventuelle Anwaltskosten übernimmt auf Beteiligungsbasis die Bankkontakt AG: test.de/bankkontakt_ag
8. Aktuelle Zinsen in der Baufinanzierung Juli 2024
