Mietwohnung renovieren: Das müssen Vermieter wissen

Für eine renovierte und ansprechende Wohnung sind Mieter bereit, einen höheren Mietpreis zu zahlen als für eine in die Jahre gekommene Bleibe. Demnach sollten Vermieter darauf achten, regelmäßig Schönheitsreparaturen an ihrer vermieteten Wohnung durchzuführen. Dabei gibt es jedoch grundlegende Dinge zu beachten. Wie die Renovierung zum Erfolg wird, legt der nachfolgende Artikel dar.

1. Begriffswirrwarr: Renovierung, Modernisierung, Sanierung

Die Bezeichnungen Renovierung, Modernisierung und Sanierung werden häufig synonym verwendet. Zwischen den Begrifflichkeiten existieren jedoch fundamentale Unterschiede, die Vermieter kennen sollten.

Renovierungsmaßnahmen dienen dazu, die Optik der Räumlichkeiten zu verbessern. Damit sind Arbeiten gemeint, die nicht zwingend durchgeführt werden müssen, sondern solche, die das Ambiente der Wohnung verbessern. Das deutsche Mietrecht spricht in diesem Zusammenhang von sogenannten Schönheitsreparaturen. Darunter fällt insbesondere die Behebung kleiner Mängel, die durch die tägliche Nutzung der Unterkunft hervorgerufen werden. So zum Beispiel:

• Tapezieren und Streichen von Wänden
• Austausch abgenutzter Bodenbeläge
• Lackieren der Heizung

Im Vergleich mit Renovierungsmaßnahmen sind Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen deutlich umfangreicher und kostenintensiver. Wer als Vermieter seine Immobilie modernisiert, bringt sie auf den neuesten Stand, erhöht den Wohnkomfort und kann langfristig die Betriebskosten senken. Beispielsweise erhöhen energetische Modernisierungen den Immobilienwert und senken zugleich die Energie- und Wasserkosten.

In Abgrenzung dazu sind Sanierungen nach dem Auftreten schwerwiegender Mängel unerlässlich. Ziel ist es, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Bei einem feuchten Keller oder Schimmelbildung an den Wänden ist der ursprüngliche Zustand der Immobilie nicht mehr gegeben. Bei einer vermieteten Immobilie sind Vermieter dazu verpflichtet, die Mängel im Zuge einer Sanierung zu beheben.

2. Einen Renovierungsplan aufstellen

Soll eine vermietete Wohnung renoviert oder gar saniert beziehungsweise modernisiert werden, ist es sinnvoll, einen Renovierungsplan aufzustellen. Aufgrund beschränkter finanzieller Möglichkeiten sollten Vermieter zu Beginn ein Budget für die Verschönerungsmaßnahmen festlegen. Schließlich ist nicht jede Maßnahme sinnvoll und dazu geeignet, den Immobilienwert zu erhöhen.

Anschließend erfolgt die Gegenüberstellung der wahrscheinlich anfallenden Kosten. Um diese zu ermitteln, können Kostenvoranschläge von Handwerkern eingeholt werden. Mit etwas Eigenleistung lässt sich die finanzielle Belastung senken. Kleine Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände und Spachteln von Unebenheiten können in Eigenregie erledigt werden.

Darüber hinaus sind Mieter oftmals dazu bereit, die Renovierung selbst durchzuführen, sofern ein Mieterlass für einen zuvor festgelegten Zeitraum gewährt wird. Alternativ lassen sich auf Handwerkerportalen im Internet günstige Angebote finden.

3. Kosten senken dank vorausschauender Planung

In einigen Fällen ist es sinnvoll, Renovierungsmaßnahmen mit einer Sanierung respektive Modernisierung zu kombinieren. Auf diese Weise ist es möglich, Kosten einzusparen. Insbesondere die Eigentümer von Altbauwohnungen profitieren von der Kombination aus Renovierung, Sanierung und Modernisierung. Ist zum Beispiel der Austausch der Badfliesen geplant, macht es Sinn, in die Jahre gekommene Wasserleitungen ebenfalls zu erneuern. Andernfalls müssten die Fliesen zu einem späteren Zeitpunkt erneut von der Wand gelöst und diese geöffnet werden.

Achtung: Starre Fristen, die den Mieter zur Renovierung verpflichten, sind unwirksam

Vermieter sind gemäß Paragraf 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Pflicht, die Wohnung während des Mietverhältnisses instand zu halten. Das bedeutet: Mieter dürfen nur unter bestimmten Umständen zur Renovierung verpflichtet werden. Dies hat zur Folge, dass etliche mietvertragliche Klauseln rechtlich unwirksam sind.

Insbesondere starre Renovierungsfristen, die im Mietvertrag niedergelegt wurden, sind regelmäßig unwirksam. Selbst dann, wenn der Mieter den Vertrag unterzeichnet hat. Zu den starren Fristen zählen beispielsweise nachfolgende Formulierungen:

• Heizkörper und Türen sind alle sieben Jahre zu lackieren.
• In Bad und Küche sind alle drei Jahre Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Vermieter sollten deshalb bei der Erstellung des Mietvertrags auf eine rechtsgültige Vorlage zurückgreifen. Wird keine Vorlage genutzt, besteht die Gefahr der Implementierung ungültiger Klauseln.

4. Unter gewissen Voraussetzungen müssen Mieter Schönheitsreparaturen übernehmen

In der Vergangenheit sorgte das Thema Schönheitsreparaturen immer wieder für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Mittlerweile existieren Gerichtsurteile, die Rechtssicherheit bieten. Vermieter dürfen ihre Pflicht zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen auf Mieter unter nachfolgenden Umständen übertragen:

• Die Wohnung wurde in renoviertem beziehungsweise vergleichbaren Zustand an den Mieter übergeben.
• Der Mietvertrag enthält keine starren Renovierungsfristen, die losgelöst vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Renovierung nach Auszug des Mieters vorsehen.
• Der Mieter kann für die Dauer der Mietzeit selbst entscheiden, in welcher Farbe eher Heizkörper, Wände und Fußböden lackiert beziehungsweise streicht. Dem entgegenstehende Klauseln sind unwirksam.

5. Mit Modernisierungsmaßnahmen die maximal zu erzielende Miete steigern

Renovierungsmaßnahmen verbessern lediglich die Optik der Unterkunft. Demgegenüber sind Modernisierungsmaßnahmen dazu geeignet, den Immobilienwert zu erhöhen und die Betriebskosten zu senken. Zugleich lässt sich durch eine Modernisierung eine Mieterhöhung durchsetzen.

Allerdings steigert nicht jede Maßnahme automatisch den Wert der Immobilie und demnach die Miete. Modernisierungen, die die Energieeffizienz verbessern oder altersgerechtes Wohnen ermöglichen, zählen jedoch dazu. Dies sind insbesondere:

• Energetische Modernisierungen wie Wärmedämmungen an Dach, Decken und Wänden.
• Austausch alter gegen moderner dreifach verglaster Fenster.
• Abbau von Barrieren und Schwellen in der Wohnung.
• Einbau einer modernen Heizungsanlage

6. Renovierungskosten für vermietete Immobilien lassen sich steuerlich absetzen

Die Renovierung und Modernisierung einer Wohnung verursacht für den Vermieter oft hohe Kosten. Glücklicherweise ist es möglich, diese für vermieteten Wohnraum beim Fiskus geltend zu machen.

Egal ob eine neue Heizung eingebaut oder die Fassade gedämmt wurde, die Kosten für Modernisierungen und Renovierungen der vermieteten Wohnung lassen sich voll von der Steuer absetzen. Der Gesetzgeber unterscheidet nicht zwischen kleinen Reparaturen oder aufwendigen Tätigkeiten. Von Bedeutung ist lediglich, dass die anfallenden Kosten zu den sogenannten Erhaltungsaufwendungen zählen. Ist dies der Fall, können sie im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden - und zwar in voller Höhe.

Das Bundesfinanzministerium versteht unter Erhaltungsaufwand "Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen". Erfolgt zum Beispiel der Austausch der Fenster, fällt die Maßnahme unter Erhaltungsaufwand. Der Grund: Die ursprüngliche Funktion bleibt erhalten.

Wird allerdings ein altes Dachfenster gegen eine Dachgaube ausgetauscht und dadurch die Wohnfläche vergrößert, liegt Herstellungsaufwand vor. Dies hat zur Folge, dass die Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

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