Was beinhalten Nebenkosten? Diese Punkte sollten Mieter kennen
Mehr als 70 Prozent der Ein-Personen-Haushalte in Deutschland leben zur Miete. Die höchsten Mieten im 1. Quartal dieses Jahres verzeichnete München mit 18,48 € pro Quadratmeter, mit deutlichem Abstand dahinter Frankfurt mit 15,75 € pro Quadratmeter. Doch es reicht nicht aus, die Miete allein in den Ausgaben einzukalkulieren. Dazu kommen immer noch die Nebenkosten.
Welche Nebenkosten kann der Vermieter in Rechnung stellen? ► von Heizkosten bis Wegereinigung ► Beirtriebskosten ► Nebenkosten steuerlich absetzen ► rechtlich zulässige Umlageschlüssel
1. Was genau versteht man unter Nebenkosten?
Jeder nennt es umschlagsfähige Nebenkosten, doch rechtlich genau sind es die Betriebskosten.
Jeder Besitzer einer Immobilie muss für deren Verwaltung gewisse Kosten in Kauf nehmen. Dazu zählen Grundsteuer, Wasserkosten, Müllentsorgung oder Schornsteinreinigung, um nur ein paar exemplarisch zu nennen.
Diese darf der Immobilieneigentümer in seiner Funktion als Vermieter auch zum Teil von seinen Mietern einfordern.
Wie empfinden Sie Ihre Nebenkosten?
1.1. Welche Nebenkosten kann der Vermieter in Rechnung stellen?
Alle rechtlichen Grundlagen für die Nebenkosten- oder Betriebskostenabrechnung findet man in der sogenannten “Betriebskostenverordnung”.
- Grundsteuer: Die Grundsteuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Bemessungsgrundlage ist der Wert des Grundstücks oder der Wert des Grundstücks inklusive Bebauung. Die Grundsteuer fließt in die Kasse der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. 2019 wurde eine Reform der Grundsteuer beschlossen, die zum ersten Mal am 1. Januar 2025 greifen wird.
Oftmals steht in der Nebenkostenabrechnung auch “öffentliche Lasten des Grundstücks”.
- Fahrstuhl: Verfügt das Mietshaus über einen Fahrstuhl, müssen alle die Kosten anteilig tragen, auch die Mieter im Erdgeschoss. Diese Kosten setzen sich aus, Stromverbrauch, Wartungskosten, Überwachungskosten und der Zahlungen für die Reinigung des Lifts zusammen.
- Hausverwaltung: In der Regel hat ein Mietshaus auch einen Hausverwalter, der sich um die Abrechnung der Kosten, die Einhaltung der Hausordnung und die Beauftragung von Handwerkern kümmert. Auch diese Kosten fließen in die Nebenkostenabrechnung ein.
- Hausmeister: Er ist rund um die Uhr da und kümmert sich etwa um kleine Reparaturen, das die Mülltonnen rechtzeitig rausgestellt sind und das keine Gegenstände, wie Fahrräder oder Kinderwägen die Notfallwege im Treppenhaus versperren.
- Wasserkosten: Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser
- Heizkosten
- Stromkosten: Hier geht es um die Stromkosten für Bereiche, die die Mietergemeinschaft gemeinsam nutzt, also Aufzug, Außenlicht, Kellerbeleuchtung oder Stromkosten für die Gemeinschaftswaschmaschinen.
- Schornsteinreinigung: Die regelmäßige Reinigung der Schornsteine ist Pflicht und die Frequenz wird von der Kehr- und Überprüfungsordnung geregelt.
- Versicherungen: Eine Immobilie ist in der Regel mehrfach versichert, dazu zählen Absicherungen bei Glasbruch, Wohngebäudeversicherungen gegen Sturm-, Feuer- und Wasserschäden und eine Haftpflicht für gegebenenfalls Öltanks oder einen Aufzug.
- Fernsehempfang: Hier können Stromverbrauch, Grundgebühren und Wartung in der Abrechnung berücksichtigt werden.
- Garten: Verfügt das Haus über einen Garten oder Hof, werden auch die Arbeitsleistungen zur Pflege dieser Bereiche anteilig umgelegt.
- Sonstige Betriebskosten: Hierunter fallen Kosten, die nicht in jedem Mietshaus anfallen, wie etwa die Reinigung und Wartung des Schwimmbads, Überprüfung und Erneuerung von Feuerlöschern, oder Kosten für spezielle Sicherungsdienste, wie eine Überwachung oder einer Alarmanlage.
Knifflige Kosten
Diese Nebenkosten dürfen nicht umgelegt werden
- Mietkosten für Rauchwarnmelder
Rauchwarnmelder könnten vom Vermieter auch gekauft werden, darum sind Mietkosten für Rauchmelder keine Betriebskosten ergo nicht umlagefähig. Die Wartung der Gefahrenmelder sind hingegen prinzipiell als Nebenkosten berechenbar, der Einbau kann als Modernisierung auf die Miete aufgeschlagen werden. - Allgemeine Kosten für "Hausstrom"
- Kosten für regelmäßige Reinigung von Wasserrohren
- Kosten für ein Reinigungsunternehmen, wenn der/die Mieter bzw. ohne Beanstandung selbst gereinigt haben.
1.2. Nebenkosten-Rechner: Wie hoch ist mein Anteil?
| Ihr Miet-Nebenkostenrechner |
Welchen Anteil an der Gesamtmiete nehmen Ihre Nebenkosten ein?
Beispiel: Ihre Kaltmiete beträgt 1.000 €. Die Nebenkosten betragen 250 €. Dann wäre Ihr Nebenkostenanteil 25 %.
Hier die bisherigen Antworten anschauen ⇓
Die bisherigen Stimmen:
| über 30 % | 7 Stimmen |
| 15 – 20 % | 6 Stimmen |
| 20 – 25 % | 6 Stimmen |
| 25 – 30 % | 3 Stimmen |
| Unter 10 % | 2 Stimmen |
| 10 – 15 % | 1 Stimme |
Nebenkosten beim KAUF einer Immobilie
Notarkosten
- Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
- Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis
| Dienstleistung vom Notar | Gebühren |
| Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) | 1.070 Euro |
| Betreuungskosten (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) | 260 Euro |
| Kaufvollzug (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Gesamtkosten |
1.865 Euro |
| Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr; | |
Grunderwerbsteuer
- Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!
Grundbuchkosten
- Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!
Maklercourtage (falls involviert)
- Faustformel: Maklercourtage liegt meist zwischen 4 und 8 % des Kaufpreises, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer.
Modernisierung (je nach Einzelfall)
Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Artikel: Hier kannst du beim Umzug Geld sparen
Wie Sie viel Geld beim Umzug sparen: Erprobte Tipps & 2 Checklisten
So ein Umzug geht immer ins Geld. Doch Sie haben viele Stellschrauben, mit denen - richtig gedreht - erklägliche Ersparnisse beim Wohnungswechsel möglich sind. Das reicht von der Umzugsplanung bis zur Absetzung der Kosten von der Steuer. Mit den folgenden Tipps sparen Sie richtig.
2. Nebenkosten-Abrechnung - Das muss man wissen
Welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, ist genau im Mietvertrag erfasst. Selbst wenn die Betriebskostenverordnung etwas vorgibt, was jedoch nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt ist, darf der Vermieter diese Position nicht abrechnen.
Der Vermieter gibt im Mietvertrag auch an, nach welchem Verteilerschlüssel er die Nebenkosten abrechnet. Nach Verbrauch, nach Größe des Haushalts, der Wohnungsgröße oder dem Anteil an den Gesamtwohneinheiten.
Fehlt im Mietvertrag die Angabe, auf welcher Grundlage berechnet wird, liegt in der Regel die Wohnfläche zugrunde.
Ausnahme stellt nur die Position der Heizkosten dar. Hier muss in der Abrechnung auch der Verbrauch berücksichtigt werden. Jedes Heizgerät muss zudem über einen Verbrauchsanzeiger verfügen.
CO₂-Abgabe
Vermieter werden ab 2023 an den CO2-Kosten beteiligt. Die Höhe dieser Beteiligung richtet sich nach der Güte der Dämmung des Hauses, dem Verbrauch des Mieters und dem verwendeten Brennstoff. Für denkmalgeschützte Häuser gelten Ausnahmen.
Je mehr Immobilien man besitzt oder verwaltet, desto schwieriger wird es immer den Überblick über die Abrechnungen zu behalten.
Mit digitalen Lösungen kann man problemlos Nebenkostenabrechnungen erstellen. Sie ermöglichen es, die Abrechnungen in wenigen Schritten zu erstellen, zu archivieren und auch so übersichtlich darzustellen, dass ein Mieter die Rechnung stets nachvollziehen kann. So wird Streit zwischen Vermieter und Mieter vermieden.
2.1. Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?
In der Regel sind monatlich mit der Miete sogenannte Abschlagszahlungen fällig. Das bedeutet, dass vom Vermieter oder der Verwaltung geschätzt wird, wie hoch die Nebenkosten am Ende des Jahres voraussichtlich ausfallen werden.
Diese Summe wird dann auf die monatliche Miete umgelegt, sodass sich die Kosten auf 12 Monate verteilen.
Am Ende des Jahres, oder nach 12 Monaten, wird Bilanz gezogen. Wie hoch waren die Nebenkosten inklusive des Verbrauchs tatsächlich? Was wurde bisher bezahlt? Muss nachgezahlt werden oder bekommt der Mieter wieder etwas zurückgezahlt?
2.2. Wann wird abgerechnet?
Laut Gesetz muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten erfolgen, sonst kann es sein, dass sie ungültig ist.
2.3. Kann man die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen?
Dem Mieter steht es zu, auch alle Belege und Rechnungen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen, einzusehen. Zweifelt man bei größeren Positionen, kann es auch Kosten sparen, einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten, der die Abrechnung prüft. Kam die Abrechnung etwa zu spät, kann es sein, dass der Vermieter gar nichts zahlen muss.
2.4. Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Schon im Mietvertrag sollte der Mieter prüfen, ob die angegebenen Quadratmeter auch den tatsächlichen Flächen entsprechen, denn nach diesen Angaben wird auch abgerechnet. Sind die Quadratmeterangaben zu hoch, zahlt man zu viel.
Oft werden die Kosten nicht nach Anzahl der Wohneinheiten abgerechnet, sondern nach Anzahl der vermieteten Wohneinheiten. Das würde bedeuten, dass man auch für leer stehende Wohnungen mitzahlen müsste.
Bei Reparatur und Anschaffungskosten, etwa bei den Gemeinschaftswaschmaschinen genau hinsehen. Nicht alle Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Bei Unsicherheiten lieber einen Anwalt für Mietrecht konsultieren oder beim Mieterbund nachfragen.
3. Kann man Nebenkosten von der Steuer absetzen?
Haushaltsnahe Dienstleistungen können steuerlich abgesetzt werden.
- Dazu zählen etwa die Arbeiten im Garten, die Hausmeistertätigkeiten und der Winterdienst. 20 Prozent dieser Kosten können geltend gemacht werden, allerdings nur bis zu einer Gesamthöhe von 4.000 €.
- Bei Handwerkerrechnungen kann zwar nicht das verwendete Material, aber dafür die Kosten für die geleistete Arbeitszeit steuerlich absetzen. Hier gilt eine Grenze von 1.200 €.
4. Fazit
Die Abrechnung der Nebenkosten bezieht sich auf viele Positionen im Mietvertrag. Daher schon vor der Unterschrift des Mietvertrages die Klauseln und Quadratmeterangaben prüfen. Ist man sich unsicher, lohnt sich auch schon zu diesem Zeitpunkt einen Anwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.
Quelle (u.a.):
- Autor: unbekannt, Artikel: “Grundsteuer”, Grundsteuer – Wikipedia, veröffentlicht am: 30.08.2021
- Autor: Statista Research Department, Artikel: “Statistiken zum Thema Wohnen”, Statistiken zum Thema Wohnen | Statista, veröffentlicht am: 24.09.2020
Gibt es eine Frage zum Beitrag, etwas zu ergänzen oder vielleicht sogar zu korrigieren?
Fehlt etwas im Beitrag? ... Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet. Vielen Dank!
5. Weiterlesen
- Was man in einer Mietwohnung verändern darf
- Wohnungsbesichtigung Tipps – mit Checkliste
- Was beinhalten Nebenkosten? Was darf abgerechnet werden?
- Streit mit dem Vermieter – so wird er vermieden
- Mieten oder kaufen? Entscheidungshilfen
- Renovierung der Mietwohnung - Kostenübernahme, Fristen ...
➔ Zu allen Beiträgen: Mieter sein
Mehr zum Thema "Mieter sein"
- Befestigen ohne Bohren – Möglichkeiten vorgestellt
- Bohren am Samstag / Sonntag? Was ist erlaubt?
- 575 Entfernung einer Steinwand nach Auszug
- Fenster kaputt – was ist jetzt zu tun?
Streit mit dem Vermieter vermeiden: 7 Empfehlungen
Wer eine Wohnung mietet, der hat auch einen Vermieter bzw. eine Vermieterin. In vielen Fällen ist das Verhältnis dieser beiden Parteien nur eine Zweckverbindung: Eine Seite stellt die Wohnung, die andere Seite bezahlt die Miete und alles ist gut. Doch die heile Welt ist für viele Menschen in Deutschland nicht die Realität. Denn beide Parteien geraten häufig aneinander.
Das kann für beide Seiten eine absolute Katastrophe sein. Denn Vermietende haben es oftmals schwer, verständnislose oder sogar bösartige Mietende angemessen zu sanktionieren.
Mietende fühlen sich gleichzeitig oftmals der Willkür des Vermietenden ausgesetzt.
Schwarze Schafe gibt es offenkundig in beiden Gruppen. Allerdings gibt es auch noch einen dritten Fall: Niemand möchte dem anderen etwas Böses und doch kommt es zu Streit um Details oder Geld. Darauf können sich die Parteien zum Glück vorbereiten, damit es so weit erst gar nicht kommt!
Die typischen Streitfelder mit dem Vermieter und wie sie sich vorab umgehen lassen ► Mietvertrag ► Pflicht zur Renovierung ► Übergabeprotokoll ► Haustiere ► Mietkaution ► Lösungen & Kompromisse
Haus vermieten – was beachten?
Haus vermieten – was beachten? Was gibt’s zu tun, bevor die (ersten) Mieter einziehen können?
Die Vermietung eines Einfamilienhauses – egal ob selbst gebaut oder gekauft – sorgt nicht nur für ein regelmäßiges monatliches Zusatzeinkommen, sondern in der Regel auch für viel Arbeit. Und das gilt ganz besonders für Eigentümer, die bislang noch keine Erfahrungen in der Vermietungsbranche gemacht haben.
Doch was sind denn eigentlich die alltäglichen Pflichten, die auf einen Vermieter von einem Haus zukommen? Welche (Renovierungs-)Arbeiten stehen an, damit die Immobilie einen vermietungsgerechten Zustand erreicht? Welche Arbeiten können ohne Probleme eigenhändig ausgeführt werden – und was sollte man besser den Profis überlassen?
Was beachten beim Haus vermieten? Wir zeigen Ihnen in dem folgenden Artikel, was Sie beachten müssen, damit die Vermietung vom Haus so unkompliziert wie möglich ablaufen kann.
Dinge befestigen, ohne zu bohren – bewährte und neue Systeme
Viele Heimwerker müssen in die unterschiedlichsten Untergründe bohren, damit man die Gegenstände aufhängen kann, die man heutzutage so in den eigenen vier Wänden benutzen möchte. Aber es geht auch anders: Befestigen ohne Bohren ist heutzutage kein Hexenwerk mehr.
Aufgrund dessen schauen wir uns zu diesem Thema genauer an, welche Utensilien es gibt, damit das Heimwerken in dieser Hinsicht erleichtert werden kann.
Entfernung einer Steinwand
Janina fragt:
Hallo,
ich wohne zur Miete, würde aber gerne eine Steinwand in der Küche anbringen. Das heißt, verschieden große Steine werden mit einem speziellen Kleber an die Wand gebracht. Wenn ich ausziehe, muss ich die Steinwand eventuell wieder entfernen. Nun wüsste ich gerne, ob jemand bereits Erfahrungen mit einer solchen Steinwand gesammelt hat. Lassen sich die Steine einfach, ähnlich wie bei Fliesen, abhauen? Im Baumarkt bekomme ich leider nur unterschiedliche Auskünfte.
Über Erfahrungsberichte würde ich mich sehr freuen.
Vielen Dank im Voraus. Viele Grüße
Janina
Die Antworten lauten wie folgt:
Fenster kaputt – wer repariert? Was tun? So gelingt die Reparatur | Handwerker
Ein fehlgegangener Ball, ein getäuschter Vogel, Einbrecher oder ein starker Sturm – es gibt viele unglückliche Umständen, durch die ein Fenster kaputt gehen kann. Sogar Kälte kann einen Sprung in der Scheibe verursachen. Dann heißt es: Fenster kaputt – was tun? Wir schildern, wo man anrufen muss und welche Maßnahmen sofort ergriffen werden können.
Umgang mit streitsüchtigen Nachbarn
Der Umgang mit streitsüchtigen Nachbarn
Menschliches Miteinander ist überaus wichtig. Besonders dann, wenn es um die eigenen Nachbarn geht. Allerdings ist nicht jede Person mit dem gleichen Maß von Sozialkompetenz gesegnet. Manche Menschen sind schlichtweg introvertiert, andere charakterlich schwierig; in solchen Fällen kann es einige Zeit in Anspruch nehmen bis man eine gute Beziehung zu ihnen aufgebaut hat. Doch genau das zu tun lohnt sich.
Nichts ist einem harmonischen Zusammenleben hinderlicher als ein nörgelnder Nachbar, der jedem Vorhaben aus Prinzip im Wege stehen möchte. Im nachfolgenden Text wirst du erfahren, was du tun kannst, wenn ausgerechnet dein Nachbar ein schwieriger Mensch oder vielleicht sogar ein streitsüchtiges Ekel ist.
Bohren am Sonntag – wann ist es erlaubt?
Am Wochenende wird gewerkelt! Doch manchmal schafft man das Bohren am Samstag nicht zum letzten Loch - da kann man doch noch mal kurz am Sonntag ran. Oder? Was sagt der Gesetzgeber zum Bohren am Sonntag im Eigenheim? Als Mieter? Wir klären auf.
