(Versteckte) Kosten beim Immobilienkauf: Ein Überblick

Wer sich für eine Immobilie interessiert, sieht bei seiner Suche im Internet zuerst den Kaufpreis, der im Exposé angegeben ist. Allerdings bleibt es oft nicht bei dieser Summe, da es einige Nebenkosten, darunter auch die Zinsen für die Finanzierung und eventuelle Ausgaben für Modernisierungen und Sanierungen gibt. Wir listen in diesem Artikel die Kosten beim Immobilienkauf auf (auch die versteckten Kosten) und geben Tipps, wie an welcher Stelle zu sparen ist.

1. Das sind gängige Kosten beim Immobilienkauf

Der Angebotspreis und die Maklercourtage sind Kosten, die der Käufer bereits im Exposé sieht. Doch dabei handelt es sich nicht um die einzigen finanziellen Aufwendungen, die bis zur Vertragsunterzeichnung und im Anschluss daran zu leisten sind. Nebenkosten fallen beim Neubau und beim Altbau gleichermaßen an. Wer gut kalkuliert und über ausreichend Eigenkapital verfügt, muss sich nicht um die Bezahlung von Kosten sorgen.

Immobilienkäufer, die eine 110%-Finanzierung von der Bank wünschen, müssen mit einigen Mehrkosten rechnen.

Ebenfalls versteckt und für den Käufer nicht sichtbar sind Aufwendungen, die sich aufgrund unentdeckter, möglicher, Mängel ergeben. Das ist zwar eher die Ausnahme und selten, können aber durchaus vorkommen.

2. Welche Nebenkosten sind zu erwarten und wie setzen sie sich zusammen?

Unabhängig davon, ob man ein Objekt in Berlin oder Leipzig, oder ob man Immobilien in Mainz kaufen möchte, die so genannten Nebenkosten sind ortsunabhängig zu entrichten. Sie verteuern den Objektpreis und werden vom Käufer im Regelfall aus dem vorhandenen Eigenkapital finanziert. Nebenkosten, die nicht auf unbekannten und dem Käufer verschwiegenen Mängeln beruhen, sind folgende.

• Grunderwerbssteuer nach Bemessungsgrundlage des Bundeslandes
• Notar- und Gerichtskosten als prozentualer Aufschlag zum Kaufpreis
• Maklergebühren abhängig vom Kaufpreis
• Kreditzinsen
• Modernisierungs- und Renovierungskosten nach dem Kauf
• Umzugs- und Anschaffungskosten für neue Möbel

Da es sich hier um einen erheblichen Kostenaufwand handelt, sollten Käufer diese auf den eigentlichen Angebotspreis aufschlagen und in ihrer Kalkulation eher großzügig vorgehen. Können diese Beträge aus dem Eigenkapital finanziert werden, sinken die Kreditkosten, da eine geringere Summe als bei einer 110%-Finanzierung benötigt wird. Wird der Kredit als Annuitätendarlehen vergeben und mit einer Grundschuld auf die Immobilie abgesichert, führt das spätestens zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen zu zusätzlichen Kosten.

3. Zusatzkosten durch bei der Besichtigung ungesehene Mängel

Alle oben aufgeführten Kosten sind legal und fallen beim Hauskauf grundsätzlich an, auch wenn sie auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind und daher im Vorfeld berechnet und erfragt werden sollen. Weitere Kosten können entstehen, wenn der Interessent die Besichtigung der Immobilie auf die leichte Schulter nimmt und bei älteren Objekten auf einen Bausachverständigen verzichtet. In diesem Fall besteht das Risiko, dass der Verkäufer ihm bekannte Mängel nicht anzeigt und dass der Käufer erst nach Vertragsabschluss feststellt, dass sich ein höherer Sanierungsaufwand ergibt. Um dieses Problem zu umschiffen und sich vor vermeidbaren Zusatzkosten zu schützen, sollte man gerade bei älteren Objekten auf konkrete Angaben zum Objektzustand achten und sich im besten Fall von einem Fachmann unterstützen lassen.

Auf diesem Weg lässt sich vermeiden, dass der Traum vom Eigenheim zum Albtraum wird und neben den eigentlichen Kosten Aufwendungen nach sich zieht, die zum Kaufzeitpunkt nicht ersichtlich waren. Der Verkäufer haftet nur in dem Fall, wenn er den Käufer arglistig getäuscht hat. In allen anderen Fällen ist eine Rückabwicklung des Kaufvertrags ausgeschlossen und sorgt nur für weitere Kosten, die für die Beauftragung eines Rechtsanwalts und für die Gerichtskosten entstehen.

4. Nebenkosten auf ein Minimum reduzieren

Die Maklercourtage ist in der Regel nicht verhandelbar. Auch bei den Notarkosten handelt es sich um Festpreise, die der Käufer beim Erwerb der Immobilie begleichen muss. Verhandeln lassen sich hingegen die Kreditzinsen bei der Bank. Hier empfiehlt sich der Vergleich mehrerer Angebote, wodurch man den Überblick erhält, welche Finanzierung am günstigsten ist. Auch bei teilweise eingerichteten Häusern, so zum Beispiel bei der Übernahme und Ausweisung einer Einbauküche, lässt sich der Anteil der Nebenkosten reduzieren. Hier gilt es allerdings zu bedenken, dass eine hochpreisige und extern ausgewiesene Einbauküche den Wert der Immobilie senkt und so zu höhere Kreditzinsen führen kann. Den größten Vorteil sichern sich Hauskäufer, die den Objektpreis senken und die in geschickten Verhandlungen für eine Minderung der Gesamtkosten sorgen.

Denn alle aufgeführten Nebenkosten richten sich nach dem Immobilienwert und mindern sich dementsprechend, wenn das Haus zu einem niedrigeren Preis als veranschlagt, gekauft wird. Auf eine Einbauküche und sonstige feste Einbauten im Objekt fällt keine Grunderwerbssteuer an. Ob sich die externe Ausweisung der Einbaumöbel allerdings lohnt, hängt von der Einschätzung des Kreditgebers und davon ab, um welchen Prozentsatz die Zinsen bei einem niedrigeren Objektwert steigen. Dennoch lohnt sich ein Vergleich und der Versuch, Nebenkosten durch eine Minderung des Angebotspreises zu senken.

5. Warum sich Verhandlungsgeschick perspektivisch auszahlt

Es ist bekannt, dass der Kaufpreis laut Exposé in den meisten Fällen über dem Realwert der Immobilie angesetzt wird. Als Interessent ist es daher nicht notwendig, den Preis ohne eine Verhandlung zu akzeptieren und die aufgelistete Summe zu zahlen. Eine erfolgreiche Verhandlung, gerade wenn der Verkauf der Immobilie über einen Makler erfolgt, setzt taktisches Geschick und Sprachgewandtheit voraus. Hier sollte der Käufer bedenken, dass er einen Experten vor sich hat und diesem fundierte Informationen liefern muss, warum er das Angebot in dieser Form nicht akzeptiert. Ein Beispiel für eine Preisverhandlung kann die offensichtlich notwendige Altbausanierung sein. Alte Elektrik, veraltete Haustechnik oder eine bald zwei Jahrzehnte alte Heizungsanlage bilden eine gute Verhandlungsgrundlage.

Diese Methode funktioniert vor allem in Regionen, in denen die Nachfrage nach Immobilien geringer als in der Stadt ist. Denn wenn sich mehrere Interessenten finden, wird der Makler den Käufer vorschlagen, der das höchste Angebot unterbreitet. Aus diesem Grund lohnt es sich in Erfahrung zu bringen, ob noch weitere Interessenten das Objekt beobachten und auf ihre Chance warten. Vor der Verhandlung mit dem Verkäufer sind daher eigene Recherchen im Internet notwendig.

6. Fazit:

Kauft man ein Haus, sollte man neben dem Angebotspreis im Exposé auch die nicht direkt offensichtlichen Nebenkosten bedenken. Hier kommen einige Tausend Euro zusammen, da sich diese Kosten am Hauspreis orientieren. Dazu kommen die regionalen Unterschiede, die sich in der Grunderwerbssteuer und in der Maklercourtage bemerkbar machen. Wer gut verhandelt und den Gesamtpreis für den Immobilienkauf senkt, spart automatisch auch beim Immobilienkauf. Daher lohnt es sich, mit dem Verkäufer oder mit dem Immobilienmakler ins Gespräch zu kommen und beispielsweise anhand ersichtlicher Mängel für eine Minderung des Kaufpreises zu sorgen.

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