Hauskauf-Ablauf: Dauer der 11 Schritte inkl. Tipps & Empfehlungen

Wenn du dein Haus selber baust, kannst du es an deine persönlichen Vorstellungen anpassen und brauchst dir um versteckte Mängel und Verschleiß weniger Sorgen zu machen, denn dafür haftet in der Regel das ausführende Unternehmen. 

Auch wenn die Energiekosten häufig niedriger sind, so sind die Kosten beim Neubauen jedoch in der Regel höher, als wenn du eine bestehende Immobilie kaufst. Dies wird dadurch verstärkt, dass die Kosten häufig nicht exakt kalkulierbar sind, weil unerwartete Probleme auftreten können. Neubauen dauert zudem meist länger als ein Haus zu kaufen. 

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf gehören: 

• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Maklercourtage (falls involviert)
• Modernisierung (falls erforderlich)
• Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Der Notar benötigt folgende Unterlagen:

• den zu beurkundenden Vertrag
• Kopien der Ausweise beider Vertragsparteien
• Steuernummern
• Grundbuchauszug
• Angaben bezüglich der Zahlungsmodalitäten 

Rolle und Auswahl des Notars im Hauskaufprozess

Der Kauf einer Immobilie ist ein bedeutendes finanzielles Unterfangen, das eine sorgfältige rechtliche Betreuung erfordert. In Deutschland spielt der Notar eine zentrale Rolle im Prozess des Immobilienerwerbs.

Die zentrale Rolle des Notars

Der Notar sichert die Rechtmäßigkeit des Immobilienkaufprozesses und schützt die Interessen aller beteiligten Parteien. Zu seinen Hauptaufgaben gehören die Vorbereitung und Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Gewährleistung seiner rechtlichen Gültigkeit. Der Notar prüft die Identität der Vertragsparteien, die Rechtsfähigkeit des Verkäufers, die Eigentumsverhältnisse des verkauften Grundstücks und ob das Grundstück mit Rechten Dritter belastet ist.

Auswahl eines Notars

Die Auswahl des Notars liegt meist beim Käufer, der dabei freie Wahl hat. Es ist ratsam, einen Notar zu wählen, der Erfahrungen im Immobilienrecht hat und idealerweise lokale Kenntnisse des Immobilienmarktes besitzt. Die Entscheidung sollte nicht ausschließlich auf Empfehlungen basieren, sondern auch persönliche Gespräche und die Bewertung der fachlichen Kompetenz einbeziehen. Viele Käufer bevorzugen Notare, die ihnen von vertrauenswürdigen Quellen empfohlen wurden, etwa von Freunden, Familienmitgliedern oder ihrem Immobilienmakler.

Gesetzliche Pflichten des Notars

Der Notar hat umfangreiche gesetzliche Pflichten, die sicherstellen, dass alle Aspekte des Kaufs korrekt und fair behandelt werden. Hierzu zählen:

• Unparteiische Beratung: Der Notar muss beide Seiten unparteiisch beraten und darf keine Interessenkonflikte haben.

• Prüfung der Dokumente: Vor der Beurkundung prüft der Notar alle relevanten Dokumente, einschließlich des Grundbuchauszugs, um sicherzustellen, dass keine rechtlichen Hindernisse für den Kauf bestehen.

• Aufklärung der Vertragsparteien: Der Notar muss die Vertragsparteien über alle rechtlichen Konsequenzen des Vertrags aufklären. Dies schließt die Erklärung komplexer rechtlicher Begriffe und Klauseln ein.

• Durchführung der Beurkundung: Die Beurkundung ist der Prozess, bei dem der Notar den Kaufvertrag vorliest, die Zustimmung der Parteien einholt und die Unterschriften aufnimmt.

Am Tag der Beurkundung erklärt der Notar beide Seiten ausführlich über ihre Rechte und Pflichten, liest den Kaufvertrag vor und beantwortet alle aufkommenden Fragen. Nachdem alle Parteien zufrieden sind, leitet er die Unterzeichnung des Vertrags ein und kümmert sich anschließend um die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Wichtige Überlegungen für Käufer

• Vorbereitung: Bevor du den Notartermin wahrnimmst, solltest du dich mit dem Kaufvertrag und anderen relevanten Dokumenten vertraut machen. Tipp: Formuliere vorab Fragen, die du während der Beurkundung stellen möchtest.

• Kommunikation: Eine offene Kommunikation mit deinem Notar ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Aspekte des Kaufs deinenv Erwartungen entsprechen.

• Kosten: Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Wert der Immobilie. Ein Berechnungsbeispiel findest du weiter unten im Artikel. Diese Kosten sollten in deiner Finanzplanung berücksichtigt werden.

Rechtliche Aspekte und Risiken beim Hauskauf

Der Erwerb einer Immobilie ist nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine rechtliche Angelegenheit, die mit verschiedenen Risiken verbunden sein kann. Besondere Aufmerksamkeit erfordern hierbei die versteckten Klauseln in Kaufverträgen sowie unklare Eigentumsverhältnisse. Diese Aspekte können erhebliche Auswirkungen auf den Kaufprozess und die Rechte des Käufers haben. Eine gründliche Prüfung und das Verständnis der rechtlichen Dokumente sind daher essenziell.

Versteckte Klauseln im Kaufvertrag

Kaufverträge für Immobilien sind oft umfangreiche und komplexe Dokumente, die zahlreiche Klauseln enthalten, welche die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien regeln. Einige dieser Klauseln können jedoch für den Käufer nachteilig sein, besonders wenn sie nicht sofort offensichtlich sind.

• Klauseln zur Beschaffenheitsvereinbarung: Solche Klauseln definieren den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs. Käufer müssen darauf achten, dass der Vertrag keine oder nur sorgsam abgewogene Formulierungen enthält, die sie von Rechten auf Mängelbeseitigung ausschließen, falls später Probleme auftreten.

• Übertragung von Verantwortung: Einige Verträge können Klauseln enthalten, die den Käufer unverhältnismäßig belasten, wie z.B. die sofortige Übernahme aller Instandhaltungspflichten oder die Verantwortung für nicht genehmigte Baumaßnahmen.

• Vorkaufsrechte oder Rücktrittsklauseln: Diese können Bedingungen festlegen, unter denen der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann, was für den Käufer Risiken birgt.

Umgang mit unklaren Eigentumsverhältnissen

Ein weiterer kritischer Punkt sind unklare Eigentumsverhältnisse. Bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird, muss sichergestellt sein, dass der Verkäufer auch tatsächlich berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen.

• Grundbuchauszug: Ein aktueller Grundbuchauszug ist hier unerlässlich. Dieser dokumentiert, wer der rechtliche Eigentümer der Immobilie ist und ob Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten bestehen.

• Erbengemeinschaften: Besonders kompliziert kann der Kauf von Immobilien aus Erbengemeinschaften sein, da alle Erben dem Verkauf zustimmen müssen. Hier ist eine genaue Prüfung erforderlich, um sicherzustellen, dass alle Erben ihre Zustimmung erteilen.

• Nießbrauchrechte: Existieren solche Rechte, kann der Nutzungsberechtigte die Immobilie nutzen, obwohl er nicht der Eigentümer ist. Käufer müssen verstehen, welche Einschränkungen damit verbunden sind.

Konkrete Beispiele und Fallstricke

Ein Beispiel für eine problematische Klausel ist die "as-is" Klausel, die oft in Kaufverträgen gefunden wird. Diese Klausel bedeutet, dass der Käufer die Immobilie in dem Zustand akzeptiert, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Verkaufs befindet, einschließlich aller sichtbaren und versteckten Mängel. Dies kann später zu erheblichen finanziellen Belastungen führen, wenn umfangreiche Mängel erst nach dem Kauf entdeckt werden.

Ein weiteres Beispiel ist der Kauf einer Immobilie, die durch eine Erbengemeinschaft verkauft wird. Ohne die Zustimmung aller Erben kann der Kaufvertrag später angefochten werden, was zu langwierigen rechtlichen Auseinandersetzungen führen kann.

Tipps für den Immobilienkauf

• Rechtliche Beratung: Es ist in kritischen oder unklaren Fällen darum ratsam, zusätzlich zum Notar einen erfahrenen Anwalt hinzuzuziehen, der den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung prüft. Dieser kann unfaire oder unklare Klauseln identifizieren und helfen, diese zu verhandeln oder zu entfernen.

• Grundbuchprüfung: Eine vollständige Prüfung des Grundbuchs sollte vor dem Kauf erfolgen, um sicherzustellen, dass keine unerwarteten Belastungen oder Beschränkungen vorliegen.

• Verständnis der Dokumente: Käufer sollten darauf bestehen, alle Vertragsdokumente und rechtlichen Unterlagen vollständig zu verstehen, bevor sie eine Verpflichtung eingehen.

Umgang mit Baulasten und Altlasten beim Immobilienkauf

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland kann zahlreiche Herausforderungen mit sich bringen, insbesondere wenn Baulasten oder Altlasten vorhanden sind. Diese rechtlichen Verpflichtungen können erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung des Grundstücks und die darauf befindlichen Gebäude haben. 

Was sind Baulasten?

Baulasten sind rechtliche Verpflichtungen, die einem Grundstückseigentümer auferlegt werden können, um bestimmte Pflichten zu erfüllen, die über das normale Maß hinausgehen. Diese werden in das sogenannte Baulastenverzeichnis eingetragen, das bei den Bauaufsichtsbehörden geführt wird. Typische Beispiele für Baulasten sind:

• Wegerechte: Recht für die öffentliche oder private Nutzung eines Teils des Grundstücks.

• Abstandsflächenlast: Verpflichtung, bestimmte Abstandsflächen nicht zu bebauen, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen.

• Stellplatzlast: Verpflichtung zur Schaffung oder Erhaltung von Parkplätzen.

Was sind Altlasten?

Altlasten beziehen sich auf Kontaminationen des Bodens oder Grundwassers, die durch frühere Nutzungen verursacht wurden. Häufig resultieren diese aus industrieller oder gewerblicher Nutzung und können eine ernsthafte Umwelt- und Gesundheitsgefahr darstellen. Typische Beispiele hierfür sind:

• Kontamination durch Chemikalien oder Öl: Rückstände aus industriellen Prozessen oder undichte Tanks.

• Schwermetallbelastungen: Vor allem auf ehemaligen Industrie- oder Gewerbeflächen.

Identifikation von Baulasten und Altlasten

Recherche im Baulastenverzeichnis: Um festzustellen, ob auf einem Grundstück Baulasten eingetragen sind, sollte ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis angefordert werden. Dieser ist in der Regel bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde erhältlich.

Umweltprüfungen: Für die Identifikation von Altlasten sind spezialisierte Umweltgutachten erforderlich. Diese Bodengutachten prüfen die Schadstoffbelastung und bewerten das Risiko für die zukünftige Nutzung des Grundstücks.

Beispiele aus der Praxis

Ein Käufer interessiert sich für ein attraktives Grundstück in einer alten Industrieregion. Vor dem Kauf lässt er ein Umweltgutachten erstellen, das eine erhebliche Belastung durch Schwermetalle aufzeigt. Dies führt zu zusätzlichen Sanierungskosten, die in der Kalkulation des Kaufpreises berücksichtigt werden müssen.

Ein anderes Beispiel betrifft ein Grundstück in einer Wohngegend, auf dem eine Stellplatzlast eingetragen ist. Der Käufer plant, ein Mehrfamilienhaus zu bauen, muss jedoch die Schaffung einer bestimmten Anzahl von Stellplätzen gewährleisten, was die Baukosten erhöht und die nutzbare Fläche reduziert.

Umgang mit diesen Lasten beim Kauf

Verhandlung des Kaufpreises: Kenntnis von Baulasten und Altlasten bietet eine Verhandlungsbasis. Es ist möglich, den Kaufpreis entsprechend den Kosten für die Beseitigung oder das Management dieser Lasten zu verhandeln.

Rechtliche Beratung: Eine umfassende rechtliche Beratung ist unerlässlich. Ein spezialisierter Rechtsanwalt kann helfen, die Risiken zu bewerten und Schutzmaßnahmen in den Kaufvertrag zu integrieren.

Langfristige Planung: Bei der Planung von Bauvorhaben oder der Nutzung des Grundstücks müssen diese Lasten berücksichtigt werden. Dies kann die Entwicklung des Grundstücks beeinflussen und sollte in der frühen Planungsphase berücksichtigt werden.

Verfahren der Bonitätsprüfung bei der Hauskauffinanzierung

Grundlagen der Bonitätsprüfung

Die Bonität gibt der Bank Auskunft darüber, wie hoch das Risiko ist, dass der Kredit nicht zurückgezahlt wird.

Die Bonitätsprüfung beginnt in der Regel mit der Einreichung eines Kreditantrags durch den potenziellen Hauskäufer. Die Bank sammelt daraufhin verschiedene Informationen, um die finanzielle Stabilität und Zahlungsfähigkeit des Antragstellers zu bewerten. Zu den grundlegenden Dokumenten gehören in der Regel:

• Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate oder, bei Selbstständigen, die Einkommensteuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre.

• SCHUFA-Auskunft: Diese gibt Auskunft über bisherige Kredite, laufende Verpflichtungen und Ihr Zahlungsverhalten in der Vergangenheit.

• Selbstauskunft: Ein Formular, in dem Sie Ihre finanziellen Verhältnisse offenlegen, einschließlich Ihrer monatlichen Ausgaben.

Einkommen und Beschäftigungsstatus

Eines der wichtigsten Kriterien ist das Einkommen des Antragstellers. Ein regelmäßiges und sicheres Einkommen aus einer festen Anstellung erhöht die Chancen auf einen Kredit erheblich. Selbstständige oder Freiberufler müssen in der Regel umfangreichere Dokumentationen vorlegen, da ihre Einkommen als weniger stabil angesehen werden können. Hierzu zählen Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen sowie eine betriebswirtschaftliche Auswertung.

SCHUFA und Kredithistorie

Die SCHUFA-Auskunft spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung deiner Kreditwürdigkeit. Negative Einträge wie nicht bezahlte Rechnungen oder laufende Mahnverfahren können die Chancen auf einen Kredit deutlich verschlechtern. Ein sauberes SCHUFA-Register hingegen stärkt das Vertrauen der Bank in Ihre Zahlungsfähigkeit.

Lebens- und Finanzsituation

Die Banken berücksichtigen auch deine persönliche und finanzielle Situation. Dazu zählen Alter, Familienstand, Anzahl der Kinder und vorhandene Vermögenswerte wie Sparbücher oder Immobilien. Diese Faktoren können die Kreditentscheidung beeinflussen, da sie Aufschluss darüber geben, wie stabil deine finanzielle Zukunft aussieht.

Verschuldungsgrad und finanzielle Verpflichtungen

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist dein aktueller Verschuldungsgrad. Die Bank wird bewerten, wie viel von deinem Einkommen bereits durch bestehende Kredite oder Unterhaltsverpflichtungen gebunden ist. Ein geringer Verschuldungsgrad verbessert deine Chancen auf eine positive Kreditentscheidung.

Wichtige Tipps für Antragsteller

• Vorbereitung ist der Schlüssel: Stelle sicher, dass du alle erforderlichen Dokumente vollständig und korrekt zusammenstellst.

• Schulden abbauen: Bevor du einen Kreditantrag stellst, versuche bestehende Schulden zu minimieren.

• SCHUFA prüfen: Überprüfe deine SCHUFA-Auskunft auf mögliche Fehler und lasse diese gegebenenfalls korrigieren.

Welche Unterlagen eine Bank im Rahmen der Finanzierung anfordert, unterscheidet sich je nach Bank. Die folgende Übersicht stellt dementsprechend nur eine Liste typischerweise angeforderter Unterlagen dar:

• Die letzten drei Gehaltsnachweise bzw. Rentenbescheide bei Rentnern 
• Neuester Lohnsteuerbescheid
• unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• Nachweis über weitere Kredite

Wenn du selbstständig bist, wird die Bank häufig weitere Unterlagen anfordern, vor allem, die sich um Bilanz, Gewinne und andere betriebswirtschaftliche Kennzahlen deines Unternehmens drehen. 

Außerdem benötigt die Bank weitere Informationen zur Immobilie. Dazu zählen unter anderem: 

• Kaufvertrag oder Grundbuchauszug
• Bauplan/ Grundrissplan und Bebauungsplan
• Flächenberechnungen 
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Exposé
• Fotos des Objekts
• Kopie der Gebäudeversicherung