Tipps zur Anschlussfinanzierung

Die Zinsbindung für den Hauskredit läuft aus. Wer sich rechtzeitig um eine adäquate Anschlussfinanzierung kümmert, kann bares Geld sparen und sich vor einem bevorstehenden Zinsanstieg schützen. Der richtige Zeitpunkt ist daher ein essenzieller Faktor. Doch wie erkennt man ihn und was muss man dann beachten? Wir haben bewährte Tipps zur Anschlussfinanzierung zusammengetragen.

1. Der optimale Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Je nach vereinbarter Zinsbindungsfrist läuft die Baufinanzierung fünf, zehn oder fünfzehn Jahre ohne Veränderung. Spätestens drei Monate vor Vertragsablauf meldet sich der bisherige Finanzierungsgeber beim Kunden und unterbreitet ihm ein Angebot für die Anschlussfinanzierung. Bevor man das Angebot annimmt und den Kredit "weiterführt", sollte man Vergleiche nutzen und in Erfahrung bringen, ob man nicht günstiger finanzieren kann. Da der Zeitraum nach dem Eintreffen des Bankangebots sehr kurz ist, empfiehlt es sich, lange vorher aktiv zu werden und sich selbst nach einer Anschlussfinanzierung umzusehen.

Schon ein Jahr, spätestens aber ein halbes Jahr vor Ablauf der Zinsbindung kann man online vergleichen und einen Einblick in die aktuelle Finanzmarkt- und Zinslage erhalten. Ob man dann bei der Hausbank oder beim aktuellen Kreditgeber weiter finanziert oder ob man zum Beispiel bei Kredit Nordic einen Zinsvorteil erhält, ist optional. Wer über eine hohe Bonität verfügt, erhält überall den günstigsten Zinssatz. Dennoch gibt es Unterschiede, über die man sich lange vor Ablauf der Baufinanzierung informieren kann und sollte.

2. Drei Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung im Überblick

Die klassische Anschlussfinanzierung durch die kreditgebende Bank, die Prolongation, wird nicht selten aus dem Grund der eigenen Inaktivität wahrgenommen. Trifft das Angebot ein, ist die Zeit knapp bemessen und man hat kaum noch Möglichkeiten, ausgiebig zu vergleichen und eine kostensparende Lösung zu finden. Dabei ist es ganz einfach, sich etwa ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist um eine Umschuldung bei einer anderen Bank zu kümmern. Diese Option ist vor allem für Eigentümer sinnvoll, die ihre Baufinanzierung oder den Immobilienkredit mit einem ungünstigen Zinssatz abgeschlossen haben. Denn hier ist davon auszugehen, dass auch das neue Angebot einen hohen Effektivzins aufweist.

Eine weitere Möglichkeit ist die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen. Frühentscheider vereinbaren die Zinsen zur Tilgung der Restschuld bereits bis zu sechs Jahre vor Zinsbindungsende. Hier sollten zwei wichtige Dinge bedacht werden.

• Für die Zinsreservierung verlangt der Forward-Darlehensgeber eine nicht unerhebliche Gebühr, die man auf die eigentlichen Kreditkosten aufrechnen muss.
• Das zweite Risiko besteht darin, dass man - auch wenn die Zinsen sinken und man ein deutlich günstigeres Angebot in Anspruch nehmen kann, an die Vereinbarung der Anschlussfinanzierung gebunden ist.

Alle Optionen können vorteilhaft oder nachteilig sein. Daher sollten sich Familien mit einer laufenden Baufinanzierung über die Marktlage, über Prognosen und über bevorstehende Veränderungen am Finanzmarkt informieren. Um die günstigste Lösung zu finden, sind ein wenig Know-how und ein seriöser Finanzierungsberater wichtig.

3. Wie man die beste Variante findet

Das Sprichwort: "Vergleich macht reich", trifft bei Baufinanzierungen und Immobilienkrediten immer zu. Das gilt aufgrund der verschiedenen Optionen natürlich auch für die Anschlussfinanzierung. Vorab sei angemerkt, dass die Zinsfestschreibung über ein Forward-Darlehen nur sinnvoll ist, wenn man von steigenden Bauzinsen ausgehen kann. Da die Niedrigzinsphase der letzten Jahre beendet scheint und die Baufinanzierungszinsen steigen, kann sich diese Variante bei neuen Finanzierungsverträgen auszahlen. Experten prognostizieren, dass der Effektivzins weiter ansteigen wird. Dazu kommt die persönliche Situation des Einzelnen, die sich aktuell nicht mehr so sicher wie vor ein paar Jahren planen lässt.

Es gibt die Möglichkeit, verschiedene Varianten "durchzuspielen" und so herauszufinden, was sich lohnt und wie man mit dem Thema Restschuld und Anschlussfinanzierung am besten umgeht. Zum Beispiel mit unserem Rechner;:

Online-Kreditvergleiche können ganz einfach vorgenommen werden und erfordern keine Eingabe von sensiblen Daten. Wer sich ganz sicher sein möchte, stellt bei der kreditgebenden Bank und bei zwei Alternativ-Kreditgebern eine Konditionsanfrage. Wichtig ist, dass man klar und deutlich suggeriert, dass es sich um eine Konditionsanfrage und nicht um eine Kreditanfrage handelt. Denn wie oben schon erwähnt: Während die Konditionsanfrage keinen Einfluss auf den Schufa-Score und auf die Bonität nimmt, werden direkte Kreditanfragen in der Schufa vermerkt und könnten im endscheidenden Moment zu höheren Anschlussfinanzierungszinsen führen.

4. Veränderung der Lebenssituation - jetzt ist Verhandlungsgeschick gefragt

Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit sind drei Sorgen aller Familien, die ihr Wohneigentum finanzieren. Eine Veränderung der Lebenssituation und der persönlichen finanziellen Verhältnisse muss aber nicht zwangsläufig zum Verlust des Hauses oder der Eigentumswohnung führen. Um mit nur einem Einkommen eine günstige Anschlussfinanzierung zu erhalten, sollte man geschickt verhandeln und seinem Gegenüber aufzeigen, dass man die Tilgung trotz privater Schwierigkeiten so zuverlässig wie bisher vornehmen wird.

Ob man sich in diesem Fall an die Hausbank wendet oder eine Umschuldung in Erwägung zieht, ist eine individuelle Entscheidung. Wer gut verhandelt und seine Baufinanzierung nachweislich bisher zuverlässig getilgt hat, wird eine günstige Anschlussfinanzierung finden und muss in diesem Punkt keine zusätzliche Niederlage in Kauf nehmen.

5. Sonderkündigungsrecht und Vorfälligkeitsentschädigung: Das sollte man wissen

Der Umstieg auf eine günstige, zinssparende Anschlussfinanzierung ist für Kreditnehmer möglich, die ihre Baufinanzierung seit mehr als zehn Jahren tilgen und eine Zinsfestschreibung über diesen Zeitraum hinaus vereinbart haben. Das heißt konkret, dass man bei einer fünfzehnjährigen Zinsbindung, befindet man sich jetzt zum Beispiel im elften Tilgungsjahr, von seinem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und den Kreditgeber wechseln kann. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kann man bei Erfüllung der Voraussetzungen wechseln und hat die Sicherheit, dass der aktuelle Darlehensgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern kann.

Möchte man diese Option nutzen, sollte man ganz genau kalkulieren. Auch wenn die Verzinsung eines Fremddarlehens günstiger als die aktuelle Baufinanzierung ist, kommen weitere Kosten für die Löschung und Umschreibung der Grundschuld dazu. Ein Wechsel lohnt sich nur, wenn man trotz der zusätzlichen Ausgaben deutlich günstiger finanziert als es bei der Fortführung des Vertrags mit Zinsfestschreibung der Fall ist. Wer vergleicht und berechnet, kann einige Hundert Euro sparen und seine Finanzierung für das Haus oder die Wohnung mit besseren Konditionen tilgen. Eine ad hoc Entscheidung ohne umfassende Berechnungen kann aber auch zum Problem der Verteuerung führen.

6. Zusammenfassung

Hat man den Baufinanzierungsvertrag vor fünf bis zehn Jahren abgeschlossen und fünfzehn Jahre Zinsbindung vereinbart, profitiert man von den Vorzügen der damals aktuellen Niedrigzinsen. Den gleichen Vorteil haben Kreditnehmer, die in der Niedrigzinsphase ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung abgeschlossen haben. In allen anderen Fällen und, wenn man seit mehr als zehn Jahren finanziert und vom Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung Gebrauch machen kann, ist ein Vergleich der verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten mit Fokus auf eine Senkung der Effektivzinsen sinnvoll. Onlinevergleiche beeinflussen die Bonität nicht und auch wenn man Konditionsanfragen stellt, muss man nicht mit Einflüssen auf den Schufa-Score rechnen. Steht die Anschlussfinanzierung "in Kürze" bevor, sollte man sich einen Marktüberblick verschaffen und seine persönlichen Optionen ausloten.

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