Anschlussfinanzierung – was beachten?

Wer eine Immobilie gekauft oder gebaut hat, musste sich in der Vergangenheit bereits mit dem Thema Finanzierung auseinandersetzen. Doch läuft die Zinsbindung des aktuellen Darlehens aus, wenn noch eine Restschuld vorhanden ist, kommt das Thema Finanzierung ein zweites Mal auf den Tisch. Viele Wohneigentümer unterschätzen die Komplexität der Anschlussfinanzierung und gehen davon aus, diese ergebe sich schon irgendwie.

Tatsächlich sollte man die Anschlussfinanzierung aber ebenso sorgfältig planen wie den zugrundeliegenden Immobilienkredit.

Dieser Artikel fasst zusammen, was man beim Abschluss der Anschlussfinanzierung unbedingt beachten sollte, um möglichst gute Konditionen auszuhandeln. ► Anschlussfinanzierung planen ► Alternativen schaffen ► Argumente für niedrigere Zinsen ► Der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen ► Rechner ► Umfrage

1. Wichtige Tipps für die Anschlussfinanzierung

In die Vorbereitung einer Immobilienfinanzierung fließt meist sehr viel Zeit und Mühe. Wer sich bei den Verhandlungen mit der Bank ins Zeug legt, hat oft Gestaltungsspielraum. Dieser Spielraum tut sich wieder auf, wenn man die Anschlussfinanzierung mit der Bank bespricht. Dabei können Vertragsdetails abgeändert und Konditionen verhandelt werden.

Doch auch, wenn man es beim ursprünglichen Immobilienkredit versäumt hat zu verhandeln, sollte die Chance nutzen, die sich durch die Anschlussfinanzierung auftut. Mit diesen Tipps werden die Verhandlungen für den Anschlusskredit erfolgreich:

1.1. Früh genug planen

Hat man ein Immobiliendarlehen abgeschlossen, erhält man von der zuständigen Bank in der Regel ein Verlängerungsangebot. Dieses nennt sich Prolongation. Unterschreiben WohneigentümerInnen dieses unbehelligt, sind die Konditionen vielleicht nicht so gut wie sie sein könnten. Es lohnt sich, sich schon vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Thema zu beschäftigen.

Dabei sollte man vor allem die Zinsen im Blick behalten. Sinken diese, kann es sinnvoll sein, ein sogenanntes Forward-Darlehen zu beantragen. Eine weitere Alternative zur Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung. In den meisten Fällen lohnt es sich, nicht auf das Prolongationsangebot der finanzierenden Bank zu setzen, sondern sich nach anderen Banken umzusehen. So könnte man durch einen Finanzierungsvergleich z.B. über baufi24 eventuell bessere Konditionen erwirken.

1.2. Gute Verhandlungsbasis schaffen

Wer keine Vergleichsangebote vorliegen hat, befindet sich in einer schlechten Verhandlungsposition. Es kann sinnvoll sein, ein, zwei alternative Finanzierungsmodelle als Ass im Ärmel zu haben. Sind die Konditionen bei anderen Banken besser, kann es sein, dass die ursprünglich finanzierende Bank mitgeht und ebenso gute Konditionen anbietet.

1.3. Eigenkapital bietet Spielraum

Auch wenn es schwer ist, neben der Kredittilgung Geld anzusparen, sollte man versuchen, während der Erstfinanzierung ein kleines Eigenkapitalpolster zu bilden. Auch ein Erbe oder ein Geldgeschenk können hierbei natürlich von Vorteil sein. Durch das Eigenkapital ergibt sich in den Verhandlungen für die Anschlussfinanzierung eine neue Situation:

Bringt man erneut Eigenkapital ein, sinkt die Restschuld.

Dadurch verringert sich auch die Zinslast in der Anschlussfinanzierung. Je mehr Eigenkapital man einbringen kann, desto stärker wirkt sich dieses auf Laufzeit, Tilgung und Ratenhöhe aus. Rechnen Sie selbst:

1.4. Sonderzahlungen leisten

Wer bereits eine Baufinanzierung abschließen konnte, weiß, mit dem Begriff Vorfälligkeitsentschädigung etwas anzufangen: Banken mögen es in der Regel nicht gerne, wenn KreditnehmerInnen Sondertilgungen leisten, weil dadurch die Restschuld und somit auch die Zinslast sinkt. Deshalb müssen Sondertilgungen oft zusätzlich ausgehandelt werden.

Bei der Anschlussfinanzierung ist das einfacher. Zu diesem Zeitpunkt können KreditnehmerInnen meist mehrmals im Jahr Sondertilgungen leisten. Weil die Restschuld während der Anschlussfinanzierung bereits geringer ist, wirken sich auch kleinere Sonderzahlungen auf die Zinslast aus. Und weil steter Tropfen den Stein höhlt, machen sich Sondertilgungen irgendwann auch in der Tilgungsdauer bemerkbar.

1.5. Optimieren der Tilgung

In den ersten Jahren zahlen KreditnehmerInnen vor allem Zinsen an die Bank, die Kreditschuld sinkt nur langsam. Je kleiner die Restschuld wird, desto höher wird der Tilgungsanteil pro Rate. Wer es schafft, bei der Anschlussfinanzierung einen guten Zinssatz zu verhandeln, kann die Tilgung noch weiter optimieren. Weil der Zinsanteil dadurch noch weiter sinkt, steigt der Tilgungsanteil pro Rate. Deshalb sollte man den Zins einer Anschlussfinanzierung unbedingt mit Priorität behandeln.

1.6. Zinsbindung wählen

Um bei der Zinsbindung eine gute Wahl zu treffen, gilt es die Zinsentwicklung im Blick haben. Sind die Zinsen seit Abschluss der Erstfinanzierung gesunken, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. So kann sich den kleinen Zinssatz möglichst lange sichern. Liegt der Zinssatz aktuell hoch, ist eine kurze Zinsbindung ratsam. KreditnehmerInnen sollten auf jeden Fall bedenken, dass die Zinsbindung ein Vertragsbestandteil ist, der neu verhandelt werden kann und der unbedingt neu verhandelt werden sollte.

1.7. Monatliche Rate

Auch die monatlichen Raten lassen sich bei der Anschlussfinanzierung neu festlegen. Wer zu Ablauf der Zinsbindung mehr finanziellen Spielraum hat als bei Abschluss der Erstfinanzierung, sollte nun seine monatliche Rate erhöhen. Dadurch wird die Schuld schneller abgetragen, was zu einer verkürzten Laufzeit führt. So spart man auf Dauer Zinsen.

1.8. Sonderkündigungsrecht nutzen

Eine Umschuldung ist nur möglich, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist? Das ist falsch, denn nach zehn Jahren Vertragslaufzeit haben KreditnehmerInnen die Möglichkeit, von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu nehmen. §489 BGB regelt, dass in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Sind die Zinsen nach diesen zehn Jahren besonders niedrig, kann es sich lohnen, das alte Darlehen zu kündigen und komplett umzuschulden. Der Vorteil? Man kann den niedrigen Zinssatz zur langen Zinsbindung nutzen.

1.9. Forward-Darlehen

Wer nicht umschulden möchte, aber dennoch von gesunkenen Zinsen profitieren will, hat die Möglichkeit, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Dabei kann man sich das aktuelle Zinsniveau sichern – bis zu einer Dauer von 5,5 Jahren. KreditnehmerInnen sollten bei einem Forward-Darlehen aber immer im Hinterkopf haben, dass der Zinssatz der Anschlussfinanzierung dadurch etwas höher ausfallen kann.

2. Hausverkauf während der Kreditlaufzeit

Die meisten Häuslebauer oder -käufer möchten sich durch den Kauf ihr Zuhause für die Zukunft sichern. Doch im Leben läuft nicht immer alles nach Plan. Deshalb kommen nicht alle Kreditnehmer an den Punkt, an dem sie die Anschlussfinanzierung regeln müssen. Stattdessen steht vielleicht ein Hausverkauf an. Weil der Bank durch den vorzeitigen Verkauf Zinsen entgehen, ist man in der Regel verpflichtet, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten.

2.1. Der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen

Doch es gibt Möglichkeiten, um eine Immobilie auch ohne die Zahlung der Entschädigung verkaufen zu können.

1. So ist es beispielsweise denkbar, eine andere Immobilie in den bestehenden Darlehensvertrag einzubetten. Damit das funktioniert, muss das neue Wohneigentum gleichwertig oder sogar höherwertig sein. Das Darlehen kann dann häufig wie gewohnt weiter getilgt werden. Diese Möglichkeit stellt vor allem für Personen eine Alternative dar, die wegen eines Umzuges ver- und neukaufen müssen oder sich vergrößern möchten.
2. Die zweite Methode, die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden zu können, ist die Übernahme des Darlehens durch die Käuferpartei. Kann der Kreditvertrag auf die kaufende Partei übertragen werden, können sich für alle Parteien Vorteile ergeben. Die Verkäufer können der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen. Ist der im Darlehensvertrag verankerte Zinssatz niedriger als das aktuelle Zinsniveau, können die Käufer davon profitieren und weniger Zinsen zahlen als es bei einem Neuabschluss des Kredites der Fall wäre.

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