Wie man mit Immobilien Steuern spart

Den Besitz einer Immobilie verbinden die meisten Zeitgenossen mit Wohlstand und Reichtum! Dabei stehen Mieteinnahmen und Kapitalrenditen im Fokus.

 Eine Immobilie bringt es jedoch mit sich, dass einige steuerliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden müssen. Cleveren Immobilien- und EigenheimbesitzerInnen gelingt es jedoch mithilfe eines Steuerberaters für Immobilien, ihre Steuerlast so zu optimieren, dass jährlich einige tausend Euro eingespart werden. Was ist dabei zu beachten?

1. Welche Steuern fallen rund um eine Immobilie an?

Im Zuge von Immobilienbesitz fallen eine ganze Reihe von verschiedenen Steuersätzen an. Welche das sind, hängt vom Verwendungszweck, von der Art der Nutzung sowie vom Einkommen der EigentümerInnen ab. Die bekanntesten steuerlichen Abgaben sind die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer.

Zudem wird im Zusammenhang mit Immobilien gerne von Immobiliensteuer gesprochen. Nicht vergessen werden darf, dass mit dem Besitz von Immobilien in der Regel das Einkommen steigt, was direkten Einfluss auf die jährliche Einkommensteuer hat. Dabei gibt es eine Reihe von legalen Schlupflöchern, um die Steuerlast zu mindern und auf einem erträglichen Niveau zu halten.

2. Steuern sparen beim Immobilienkauf

Oft wird vermutet, dass allein schon der Immobilienkauf bei den steuerlichen Abgaben signifikant positiv zu Buche schlägt. An dieser Stelle kehrt bei vielen zukünftigen ImmobilienbesitzerInnen Nüchternheit ein. Bei privater Nutzung kann ein herkömmlicher Hauskauf nicht von der Steuer abgesetzt werden. Das gilt für alle Ausgaben, die mit dem Immobilienerwerb in Zusammenhang stehen. Trotzdem ist es in bestimmten Fällen möglich, schon beim Kauf die Steuerlast zu verringern. Das betrifft vor allem die Grunderwerbsteuer und wenn ein beruflich bedingter Umzug ansteht.

3. Steuern sparen bei der Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Der Prozentsatz dieser Besteuerung ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und bewegt sich zwischen 3,5 und 6 Prozent. Dabei ist entscheidend, dass die Steuer sowohl für das Grundstück als auch für das darauf stehende Gebäude erhoben wird. Das bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer praktisch doppelt bezahlt wird.

Bei Bestandsbauten ist es nicht möglich, Steuervorteile zu erzielen. Ist jedoch ein Neubau geplant, können mehrere tausend Euro gespart werden, indem die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück bezahlt wird. Dabei müssen zwischen Grundstückserwerb und der Vergabe des Bauauftrags mindestens 6 Monate vergehen, um in den Genuss dieses Steuervorteils zu kommen.

4. Steuerersparnis bei einem beruflich bedingten Umzug

Unter einem beruflich bedingten Umzug wird nicht nur der Ortswechsel aufgrund einer neuen Arbeitsstelle verstanden. Dazu zählt auch, wenn mit der neuen Heimat ein erheblich verkürzter Anfahrtsweg zur Arbeitsstätte einhergeht. Dann können Ausgaben für den Transport, Gebühren für die Ummeldung und einige weitere Posten bei der Steuer als Werbungskosten geltend gemacht werden.

5. Steuern sparen mit Immobilien als Kapitalanlage

KapitalanlegerInnen, die auf Immobilien setzen, bieten sich eine ganze Reihe von Möglichkeiten, die Steuerlast zu verringern. So gelten die Zinsen einer Baufinanzierung ebenso als vollständig abzugsfähig wie Instandsetzungskosten, haushaltsnahe Dienstleistungen, Fahrtkosten und Kontoführungsgebühren. Andere Ausgaben, beispielsweise für Schönheitsreparaturen, bringen immerhin noch 20 Prozent an Steuerersparnis.

5.1. Instandhaltungs- und Herstellungskosten

Dabei gilt es, unter Instandhaltungskosten und Herstellungskosten zu unterscheiden. Unter Instandhaltungskosten werden alle Ausgaben verstanden, die den Zustand einer Immobilie erhalten oder verbessern. Darunter fallen die meisten Renovierungs- und Sanierungsarbeiten.

Maßnahmen, die der Erweiterung dienen oder den Wert der Immobilie entscheidend verbessern, werden dagegen als Herstellungskosten klassifiziert. Die Instandhaltungskosten sind laut Gesetz Werbungskosten und können sofort und umfänglich für das laufende Steuerjahr geltend gemacht werden. Herstellungskosten dagegen können nur über 50 Jahre abgeschrieben werden. Die Ausnahme bilden denkmalgeschützte Bauten. Hier verkürzt sich die Abschreibungsdauer auf zwölf Jahre.

6. Spekulationssteuer einsparen

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums in relativ kurzer Zeit wieder veräußert wird. Die Fristen belaufen sich im Falle einer Renditeimmobilie auf 10 Jahre, wenn das Haus privat genutzt wird, auf 3 Jahre. Bleibt die Immobilie länger als die genannten Zeiträume im Besitz der EigentümerInnen, kann die Spekulationssteuer entfallen.

7. Als Vermieter Steuern sparen

Auch für VermieterInnen stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um Steuern zu sparen. Das Finanzamt lässt viele Ausgaben rund um die Liegenschaft gelten. Dabei ist es wichtig, alle Rechnungen und Quittungen, die über das Jahr anfallen, zu sammeln. Bei der Steuererklärung müssen VermieterInnen die Anlage “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” ausfüllen und die Zahlungsnachweise beilegen. Diese mindern dann die zu versteuernden Einnahmen. Dabei werden die folgenden Ausgaben mit den Mieteinnahmen verrechnet:

• Inserate und Anzeigen zur Mietersuche
• Fahrtkosten
• Anschaffungskosten
• Renovierungs- und Instandhaltungskosten
• Anwaltshonorare
• Hausnebenkosten
• Ausgaben für den Steuerberater
• Grundsteuer
• Zinsen
• Maklerprovisionen

7.1. Sparen auch Mieter mit Immobilien Steuern?

Nicht nur EigentümerInnen können aufgrund ihres Immobilienbesitzes Steuern sparen. Auch Mieter besitzen einige Optionen, um ihre Steuerlast zu senken. Dabei sind vor allem Arbeiten und Dienstleistungen interessant, die rund um das Wohnobjekt Kosten verursachen. Nachfolgend wird eine Auswahl der Möglichkeiten aufgelistet:

• Handwerksarbeiten, die der Instandhaltung dienen
• Haushaltsnahe Dienstleistungen
• Arbeitszimmer
• Kosten für doppelte Mietzahlung, Makler sowie Fahrten und Transport bei einem beruflich bedingten Umzug

Als haushaltsnahe Dienstleistungen gelten Arbeiten wie Rasenmähen, Reinigungsarbeiten, Babysitting und Schneeschippen. Diese könnten von den MieterInnen in Eigenregie durchgeführt werden. Ist das nicht möglich, sind die Kosten steuerlich absetzbar.

Die steuerliche Anrechenbarkeit eines Arbeitszimmers ist etwas verzwickt. Damit das Finanzamt anerkennt, dass die betreffenden Räumlichkeiten wirklich nur zum Broterwerb genutzt werden, müssen sie von den üblichen Räumen durch eine Tür abgegrenzt sein. Es darf sich nicht um einen Durchgangsraum handeln und eine private Nutzung ist nicht erlaubt. Dann können die Ausgaben als Werbungskosten geltend gemacht werden. Grundsätzlich unterscheidet der Fiskus zwischen drei Szenarien:

• Das Arbeitszimmer als Zentrum der beruflichen Tätigkeit: Alle Ausgaben können unbegrenzt in Form von Werbungskosten abgesetzt werden.
• Eine gelegentliche Nutzung als Arbeitszimmer, weil keine andere Örtlichkeit zur Verfügung steht: Als Beispiel sind LehrerInnen zu nennen, die gezwungenermaßen einen Teil ihrer Arbeit zu Hause erledigen. Die steuerliche Anrechenbarkeit ist in diesem Fall auf 1.250 Euro jährlich begrenzt.
• Gleichzeitige private und berufliche Nutzung: Der Steuervorteil entfällt.

8. Steuern sparen beim Verkauf einer Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie sind in der Regel hohe Summen im Spiel. Daher lohnt es sich hier besonders, aus steuerlicher Sicht Geldmittel einzusparen und auf Gewinnmaximierung zu achten. Dabei stehen zwei Szenarien im Mittelpunkt:

8.1. Verkauf nach Vermietung

Wer eine Immobilie vermietet hatte, muss sie beim Verkauf voll versteuern. Dabei gibt es allerdings eine Frist zu beachten, die für VerkäuferInnen von entscheidendem Vorteil ist. Steuern werden nur fällig, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft wird. Wird diese Frist überschritten, darf die Immobilie steuerfrei veräußert werden.

Daraus ergibt sich die Tatsache, dass Immobilien sich nicht für eine kurzfristige Anlage eignen. Wer ausreichend Durchhaltevermögen besitzt, wird allerdings nicht nur mit Steuernachlässen belohnt, sondern profitiert auch vom stetigen Wertzuwachs.

8.2. Verkauf nach Eigennutzung

Wurde die Immobilie mindestens drei Jahre selbst genutzt, kann sie steuerfrei verkauft werden. Dabei muss sehr genau darauf geachtet werden, dass die Immobilie ausschließlich der Eigennutzung unterlag. Schon bei einer kurzfristigen Vermietung verfällt die Steuerfreiheit.

10. Im Zusammenhang interessant