Warum erfolgt die Vermessung von einem Grundstück? Wann geschieht dies und was gehört alles dazu? Antworten & Tipps

Der Kauf eines Grundstücks ist nicht immer ein einfacher Prozess. Es gibt viele Überlegungen, die Sie anstellen müssen, bevor Sie überhaupt anfangen, und die Liste wird immer länger, je mehr Sie sich damit beschäftigen, was mit der Übernahme Ihres neuen Grundstücks verbunden sein könnte. Um Ihnen bei dieser Aufgabe zu helfen, haben wir für Sie die wichtigsten Punkte beantwortet, die Sie beim Kauf eines Grundstücks beachten müssen, damit Sie vom ersten Tag an alles richtig machen!

Folgende Punkte sollten Sie beachten: ► Was Sie vermeiden sollten, ► warum ein Grundstück vermessen wird, ► wann ein Grundstück vermessen wird, ► was alles zum Vermessen gehört, ► wer ein Grundstück vermessen kann und ► wo das Grundstück genau endet.

1. Was ist eine Grundstücksvermessung?

Eine Grundstücksvermessung ist eine Untersuchung der Merkmale, Grenzen und Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks. Damit lässt sich feststellen, wer Rechte an einem Gebiet hat. Der Vermessungsingenieur verwendet verschiedene Methoden, um seine Ergebnisse zu dokumentieren, z. B. Luftaufnahmen oder Bodenmessungen, je nachdem, wofür die Vermessung durchgeführt wird.

2. Warum wird ein Grundstück vermessen?

Eine Grundstücksvermessung ist eine Karte Ihres Grundstücks. Sie wird auch als "Bestandsplan" bezeichnet, d. h. sie zeigt die Form und Größe der Gebäude auf Ihrem Grundstück, wie sie jetzt sind. Aus der Vermessung geht hervor,

• wo alle Grenzen verlaufen,
• welche Dienstbarkeiten oder sonstigen Rechte Ihnen zustehen und
• welche Arten von Bebauungsplänen um Ihr Haus herum bestehen.

Diese Daten können sich als nützlich erweisen, wenn Sie Ihr Haus aus irgendeinem Grund verkaufen müssen, oder ein Haus oder Grundstück kaufen wollen - sie liefern die nötigen Informationen über das Grundstück!

Wenn eine Immobilie neu gebaut wird, ist eine Vermessung zu mehreren Zeitpunkten rechtlich vorgeschrieben, siehe unten. Das gleiche gilt bei einer Grundstücksteilung (Parzellierung).

Sinnvoll, aber nicht zwingend vorgeschrieben, ist eine Vermessung auch dann, wenn:

• Die Vermessungsdaten verhältnismäßig alt sind, das Grundstück ist noch nie mit modernen Mitteln der Geodäsie vermessen wurde.
• Die Grenzsteine/Grenzmarken beschädigt oder unvollständig sind.
• Der Grenzverlauf strittig geworden ist.

Ein weiterer Hauptgrund: Vermessungen helfen, potenzielle Streitigkeiten zwischen Nachbarn über Dinge wie Grenzlinien zu vermeiden, weil sie beiden Parteien klare Beweise liefern, auf die sie sich berufen können, wenn es zu Streitigkeiten kommt.

Hier die Gründe zusammengefasst, warum ein Grundstück vermessen wird:

• Bestimmen der Grenzlinien und der Mitte eines Grundstücks
• Vermessung eines bestehenden Gebäudes auf einem Grundstück
• Herausfinden, ob jemand gegen urkundliche Beschränkungen verstößt
• Sicherstellen, dass die Steuern für Gewerbeimmobilien korrekt veranlagt werden

3.  Welche Vermessungen gibt es?

Es gibt vier Arten der Vermessung eines Grundstücks:

• Grenzvermessung
  Wird immer dann durchgeführt, wenn Grenzen eines Grundstücks unklar sind.
• Grenzanzeige
  Wird immer dann durchgeführt, wenn Grenzen (noch) nie bekannt oder noch nicht mit modernen Mitteln erfasst wurden.
• Grenzfeststellung
  Hierbei werden die Grenzsteine vor Ort überprüft und gekennzeichnet.

• Teilungsvermessung
  Wird immer dann notwendig, wenn ein Grundstück aufgeteilt wird. Das folgende Video gibt ein Beispiel:

Länge: 2 Minuten

4. Wann wird ein Grundstück vermessen?

Oben wurden die häufigsten Fälle beschrieben, bei denen eine Grundstücksvermessung notwendig oder zumindest angeraten ist. Darüber hinaus gibt es weitere notwendige Messungen:

4.1. Baukontrollmessung zu Beginn

Spätestens 14 Tage nach Baubeginn ist man verpflichtet, eine Baukontrollmessung durchzuführen. Hierbnei wird die Einhaltung der im Bauantrag festgelegten Baumaße und die Markierungen/Absteckungen der Grundstücksgrenzen überprüft.

Im folgenden Video zeigt eine Familie, wie sie den Baubeginn mitsamt Vermesser erlebt hat:

Länge: 7 Minuten

4.2. Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung

Diese Messung dient der Eintragung in das Liegenschaftskataster. Sie erfolgt nach Baufertigstellung bzw. einem Anbau (z. B. Garage). Das neu gebaute Gebäude wird nach dessen Fertigung noch einmal vermessen. Wurden alle Bestimmungen eingehalten? Mit den ermittelten Werten wird die Flurkarte auf dem neuesten Stand gehalten.

4.3.  Allgemeine Erwäungen 

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, ist es die Investition wert, diese vermessen zu lassen. Sie wissen vielleicht schon, dass Gutachten Probleme mit dem Haus wie Fundamentprobleme oder Termiten aufdecken können; sie liefern aber auch Informationen über Bebauungsvorschriften und Umweltbelange, die Ihre Kaufentscheidung beeinflussen könnten. Wenn Sie wissen, was sich hinter den Wänden Ihres zukünftigen Hauses verbirgt, bevor Sie den Kaufvertrag abschließen, können Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen, ob die Immobilie das Richtige für Sie ist, ohne Zeit und Geld für etwas zu verschwenden, das sich auf lange Sicht nicht rentiert.

5. Wer kann Grundstücke vermessen?

Der Besitzer eines Grundstücks darf die rechtsverbindliche Vermessung eines Grundstücks nicht selber durchführen. Dafür gibt es Spezialisten, Vermessungsbefugte, die wissen, wie Vermessungen korrekt und unparteiisch vorzunehmen sind. Hierzu gehören:

• Vermessungsbüro wie www.vermessungen-euskirchen.de
• Qualifiziertes Ingenieursbüro
• Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 
• Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen (Zivilgeometer)
• Behördliche Vermessungsstelle

Für öffentliche Vermessungsaufgaben kommt das Katasteramt sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure infrage.

Landvermesser sind Experten für die Vermessung und Kartierung von Grundstücken. Sie können die Grenzen eines Grundstücks bestimmen, Baupläne für Straßen oder Gebäude auf diesem Grundstück erstellen und vieles mehr. Obwohl sie vielleicht weniger bekannt sind als andere Berufe wie Architekten oder Ingenieure, brauchen viele Menschen sie, um die Sicherheit ihrer Häuser zu gewährleisten.

Wenn Sie erwägen, etwas mit viel Land zu kaufen, kann es nicht schaden, einen Berater zu engagieren, bevor Sie etwas unterschreiben - man weiß nie, was passieren könnte! Solange Sie die richtigen Dokumente zum Nachweis der Eigentumsverhältnisse haben (und vergessen Sie nicht die Grunddienstbarkeiten!), kann für den privaten Gebrauch so gut wie jeder einige grundlegende Vermessungsarbeiten durchführen. Ganz gleich, ob Sie Ihr Traumhaus bauen oder einfach nur ein Grundstück erkunden möchten.

6. Welche Faktoren müssen nach der Messung berücksichtigt werden?

Nach der Vermessung des Grundstücks gibt es viele Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Der Bericht ist ein wichtiges Dokument und sollte alle relevanten Informationen über das Grundstück enthalten, die bei der Entscheidungsfindung über die beste Nutzung des Grundstücks hilfreich sind. Enthält der Bericht z. B. Angaben über frühere Nutzungen oder Gebietsbeschränkungen, sollten Sie dies bei der Entscheidung über die Erschließung bestimmter Teile Ihres Grundstücks berücksichtigen - es sei denn, Sie erhalten steuerliche Anreize für die Erschließung!

7. Wo endet mein Grundstück genau?

Man darf sich nicht auf den Zaun verlassen, dass er verbindlich anzeigt, wo die Grundstücksgrenze verläuft. Vielmehr dienen hierfür die speziellen Grenz-Markierungen. Das können Grenzsteine aus Beton, Stein oder auch Kunststoffmarken sein. Diese Marken sind im Boden verankert, ihre Mitte zeigt den Verlauf der Grenze an. Man darf diese Marken nicht entfernen, versetzen oder überbauen. Sie müssen stets sichtbar sein.

8. Die Vor- und Nachteile vom Vermessen

8.1. Vorteile:

• Sie haben die Gewissheit, wieviel Grundstück Ihnen gehört
• Vermeidung von kostspielige und zeitaufwändige Rechtsstreitigkeiten
• Sicherstellen, dass Sie bei einem Kauf nicht mehr bezahlen, als das Grundstück wert ist
• Eine ordnungsgemäße Vermessung schützt Ihre Eigentumsrechte

8.2. Nachteile:

• Kosten
• Sie könnten böse Überraschungen erleben ...

9. Was brauche ich, um mein Grundstück selbständig zu vermessen?

Um ein Grundstück zu vermessen, braucht man zunächst einmal das richtige Werkzeug. Sie benötigen ein genaues Maßband, eine Wasserwaage, um sicherzustellen, dass die Dinge gerade und richtig sind, und ein Gerät, das Ihnen sagt, wie viel Wasser im Boden ist. Ihr Grundstück sollte mit Pfählen abgesteckt werden, damit Sie sich Notizen über eventuelle Änderungen oder Reparaturen machen können, bevor Sie mit den Erschließungsplänen fortfahren. Es gibt viele Möglichkeiten, Entfernungen auf Ihrem Grundstück zu messen - aber denken Sie bei der Vermessung immer an eine wichtige Regel: Vertrauen Sie niemals Ihren Augen! Verwenden Sie immer Messungen von zwei verschiedenen Stellen aus, anstatt Entfernungen nach Augenmaß zu schätzen, da dies nicht so zuverlässig ist."

Der erste Schritt bei der Vermessung eines Grundstücks besteht darin, die Grenzen des Grundstücks zu bestimmen. Dies kann durch Messen oder Notieren von sichtbaren Orientierungspunkten wie Zaunlinien, Strommasten und anderen physischen Merkmalen wie Bäumen und Bächen erfolgen. Als Nächstes müssen Sie die Topografie (Höhenlage), die Bodenart, die Entwässerungsmuster, die Vegetationsarten und die Verteilung innerhalb eines Gebiets erfassen. Sobald all diese Faktoren auf Ihrer Karte vermerkt sind, sollten die einzelnen Daten mit den entsprechenden Koordinaten beschriftet werden, damit sie später bei der Betrachtung aus verschiedenen Blickwinkeln leicht zu identifizieren sind. Sie sollten auch alle von Menschenhand geschaffenen Strukturen wie Gebäude oder Straßen dokumentieren, bevor Sie zu detaillierteren Messungen wie Entfernungen zwischen Punkten und Richtungen, in denen sie zueinander liegen, übergehen. Schließlich, falls vorhanden.

Schauen Sie doch einfach mal einem Profi über die Schulter:

Länge: 10 Minuten

10. Ergänzungen und Fragen von Lesern

1. Vermessung ohne mein Einverständnis?
   Anonym fragt: Darf ein Dritter ohne Grund mein Grundstück vermessen lassen?
   Antwort bauen-und-heimwerken.de: : Wir können dazu sagen, dass amtliche Stellen durchaus Gründe haben können, eine Vermessung des Grundstücks anzuordnen. Vor allem, wenn bisher noch keine katasteramtliche Vermessung erfolgt ist.
   Das Betreten fremder Grundstücke im Zuge einer Amtlichen Vermessung ist im landesspezifischen Gesetz über das amtliche Vermessungswesen geregelt.
   Wie die Rechtslage bezüglich der Vermessung im Falle privater Streitigkeiten ist, müsste juristisch geprüft werden.
   
   
2. Wann dürfen Behörden das Grundstück betreten?
   Anonym fragt: Wieso darf ein Amt auf meinem eigenen Grundstück einen nachträglich gebauten Carport vermessen? Was geht ein Amt an, was ich mit meinem Grundstück mache bzw. was ich darauf baue, solange ich niemanden schade mit diesem Bauteil? 
   Antwort bauen-und-heimwerken.de: Das "Amt" (Baubehörde) darf (und muss) den Bau auf Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften überprüfen können. Dies kann eine Betretung des Grundstücks erforderlich machen. Anlässe für die Ausübung des sogenannten Betretungsrechts können z. B. die Überschreitung von Genehmigungen, die Prüfung von Bauanträgen, die allgemeine Bauüberwachung und -zustandsbesichtigung sowie eine Prüfung der Erforderlichkeit, bauaufsichtlich einschreiten zu müssen, sein.
3. Kleine Gebäude ohne Pflicht zur Vermessung?
   Anonym fragt: Wie groß darf ein Gebäude sein, damit es nicht eingemessen werden muss, bzw. keine Messkosten entstehen?
   Antwort bauen-und-heimwerken.de: Unseres Wissens nach muss jedes Gebäude vermessen werden, dass als "Bauwerk" gilt. Dies gilt für alle Konstruktionen, die für die Beschreibung des Grund und Bodens bedeutsam sind. Darunter fallen z. B. auch Türme, Windräder etc.

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