Wann und warum sollte man Immobilienverwaltung in Anspruch nehmen?
Eine Immobilienverwaltung kümmert sich um die Belange von Mietern in gemeinschaftlichen Wohnkomplexen. Sie stellt den Mietern einen Ansprechpartner für alle Belange zur Verfügung und entlastet den Eigentümer von einem Teil seiner Aufgaben.
► Was macht eine Immobilienverwaltung, was gehört alles zur Immobilienverwaltung? ► Wie viel kostet eine Immobilienverwaltung? ► Fazit: Wann sollte ich eine Immobilienverwaltung beauftragen?
1. Die Aufgaben einer Immobilienverwaltung
Vermieter bieten häufig mehrere Wohnungen in einem Haus oder in einem größeren Wohnkomplex zur Anmietung an. Mit jedem Mieter wachsen die administrativen Aufgaben, die dem Vermieter obliegen. Er muss sich um alle Fragen, Wünsche und Beschwerden kümmern, die ein Mieter zu seinem Mietverhältnis hat.
Dem Mieter steht es zu, einen direkten Ansprechpartner zu kennen, den der zu den Geschäftszeiten kontaktieren kann. In der Regel ist dies der Vermieter. Er hat die Möglichkeit, die Aufgaben an eine Immobilienverwaltung zu delegieren.
Dies ist in großen Wohnkomplexen üblich und auch notwendig, da der Vermieter die Arbeitsbelastung allein nicht realisieren kann. Es kann aber auch für Vermieter kleinerer Komplexe empfehlenswert sein, eine Hausverwaltung zu bestellen. Die Mitarbeiter sind gleichermaßen Ansprechpartner für die Mieter und den Eigentümer. Die Verwaltung der Immobilie durch einen professionellen Dienstleister entlastet den Eigentümer in Bezug auf seine täglichen Aufgaben. Manche Verwaltungen wie diese Immobilienverwaltung in Köln übernehmen auch die Immobilienvermittlung.
Der Mieter hat den Vorteil, jederzeit einen Ansprechpartner für alle Belange rund um das Mietverhältnis und das gemeinschaftliche Wohnen zu haben.
2. Immobilienverwaltung - diese Bereiche gehören dazu
Die Verwaltung einer Immobilie umfasst die verschiedenen Bereiche der Organisation und Buchhaltung. Mit der Vermietung einer Wohnung gehst du ein geschäftliches Vertragsverhältnis ein, aus dem für dich Verpflichtungen entstehen. Diesen Verpflichtungen musst du nachkommen.
Warum Immobilienverwaltung? Du hast das Recht, die Aufgaben ganz oder teilweise an einen professionellen Dienstleister abzugeben. Das verschafft dir nicht nur eine Entlastung und Zeitersparnis, sondern du kannst dich deinem eigentlichen Tagesgeschäft widmen. Zudem unterlaufen bei einer professionellen Verwaltung einer Immobilie weniger Fehler. Die Kosten für die Hausverwaltung kannst du anteilig auf die Mieter umlegen.
2.1. Organisation der Vermietung
Als Vermieter gehört es zu deinen Aufgaben, die Vermietung deiner Wohnungen zu steuern. Wenn ein Mieter kündigt, gilt es, die Wohnung möglichst schnell neu zu vergeben, um einen teuren Leerstand zu vermeiden. Gibt es für die frei werdende Wohnung mehrere Bewerber, musst du als Vermieter einen geeigneten Kandidaten auswählen. Diese Aufgaben übernimmt eine Immobilienverwaltung.
2.2. Buchhaltung
Du überlässt dem Mieter eine freie Wohnung und nimmst dafür eine Kaltmiete ein. Ferner ist der Mieter verpflichtet, sich in einer angemessenen Form an den gemeinschaftlichen Nebenkosten zu beteiligen, die für das gesamte Haus anfallen. Dazu gehören unter anderem die Kosten für Steuern und Versicherungen, aber auch für die Gartenpflege oder den Winterdienst.
Die eigenen Verbrauchskosten für Wasser und Heizung trägt der Mieter ebenfalls. Du bist verpflichtet, einmal im Jahr eine Abrechnung zu erstellen, in der du den Mieter über die Nebenkosten informierst. Aus der Abrechnung ergibt sich eine Nachzahlung durch den Mieter oder eine Erstattung. Allein dieser Abrechnungsvorgang ist ein komplexer, zeitraubender Verwaltungsvorgang, der mit jedem neuen Mieter ansteigt. Diese gesamte Buchhaltung kannst du an eine Immobilienverwaltung abgeben.
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Nebenkosten Wohnung: was ist erlaubt?
Nebenkosten Wohnung: was ist erlaubt?
Im Allgemeinen können die Nebenkosten einer Mietwohnung als diejenigen Kosten bezeichnet werden, die dem Vermieter in Verbindung mit seinem Wohn- oder Eigentum zur gewerblichen Nutzung entstehen. Hierbei kann es sich sowohl um Grundstücke als auch Gebäude handeln, wozu auch gewerbliche Gebäude wie Produktionsstätten, Lagerhallen oder Garagen zählen. Im Einzelnen wird darauf noch weiter unten eingegangen.
Grundsätzlich unterscheiden sich Betriebskosten von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, welche nicht den Nebenkosten zuzurechnen sind. Diese sind beispielsweise bei einer Wohnanlage für Mieter die Kosten, welche durch die Hausverwaltung entstehen. Sanierungskosten sind ebenfalls keine Nebenkosten, da sie lediglich der Instandhaltung beziehungsweise der Aufwertung der Immobilie dienen.
Hier zu lesen: Welche Nebenkosten einer Mietwohnung dürfen vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden? ► Erläuterungen zu den Nebenkosten ► Nebenkosten-Rechner ► Aktuelle Rechtsprechung ► Nebenkosten-Umfrage
2.3. Ansprechpartner bei Differenzen
Leben unterschiedliche Parteien in einem Haus zusammen, kann es zu Differenzen kommen, die vom Vermieter zu klären sind. So muss er reagieren, wenn sich eine Partei nicht an die Hausordnung hält. Wenn du eine Hausverwaltung beschäftigst, stellst du deinen Mietern einen Ansprechpartner zur Verfügung. Das hält dir den Rücken frei, du musst dich nicht selbst mit Streitigkeiten in der Nachbarschaft auseinandersetzen.
Der Hausverwalter hinterlässt allen Mietern eine dienstliche Telefonnummer, unter der er zu Geschäftszeiten erreichbar ist. Er übernimmt die Klärung der Differenzen und kontaktiert dich nur in Fällen, die schwieriger zu lösen sind.
Beitrag: Umgang mit streitsüchtigen Nachbarn
Umgang mit streitsüchtigen Nachbarn
Der Umgang mit streitsüchtigen Nachbarn
Menschliches Miteinander ist überaus wichtig. Besonders dann, wenn es um die eigenen Nachbarn geht. Allerdings ist nicht jede Person mit dem gleichen Maß von Sozialkompetenz gesegnet. Manche Menschen sind schlichtweg introvertiert, andere charakterlich schwierig; in solchen Fällen kann es einige Zeit in Anspruch nehmen bis man eine gute Beziehung zu ihnen aufgebaut hat. Doch genau das zu tun lohnt sich.
Nichts ist einem harmonischen Zusammenleben hinderlicher als ein nörgelnder Nachbar, der jedem Vorhaben aus Prinzip im Wege stehen möchte. Im nachfolgenden Text wirst du erfahren, was du tun kannst, wenn ausgerechnet dein Nachbar ein schwieriger Mensch oder vielleicht sogar ein streitsüchtiges Ekel ist.
2.4. Reparaturen und Havarien
Mieter sind verpflichtet, Schönheitsreparaturen in ihren Wohnungen selbst durchzuführen. Größere Reparaturen obliegen dem Vermieter.
Der Vermieter ist Ansprechpartner, wenn eine Havarie ausbricht, etwa wegen eines Unwetters oder eines Rohrbruchs, oder wenn in einer Wohnung oder einem Haus die Heizung oder der Strom ausfällt. Für diese Belange muss 24 Stunden, auch am Wochenende und an Feiertagen, ein Ansprechpartner zur Verfügung stehen.
Eine professionelle Immobilienverwaltung vergibt eine Telefonnummer, unter der rund um die Uhr jemand erreichbar ist. Wenn du einen größeren Wohnkomplex vermietest, ist es kaum möglich, für die dringenden Belange der Mieter rund um die Uhr zur Verfügung zu stehen. Auch deswegen ist die Beauftragung einer Immobilienverwaltung empfehlenswert.
2.5. Handwerker beauftragen und Arbeiten überwachen
Reparaturen, aber auch Renovierungen und Sanierungen sind mit zunehmendem Alter eines Gebäudes erforderlich. Auch dies gehört zu den Aufgaben des Vermieters, die er an eine professionelle Immobilienverwaltung übertragen kann. Die Mitarbeiter kümmern sich vor Ort um alle Belange und stimmen die erforderlichen Maßnahmen im ersten Schritt mit dem Vermieter ab. Sind Art und Umfang der Aufgaben geklärt, kümmert sich die Hausverwaltung um die Beauftragung der Handwerker und die Beaufsichtigung der Arbeiten.
2.6. Inkasso und Zahlungsvorgänge
Mieter überweisen die Miete in der Regel zum Monatsanfang. Der Vermieter muss darauf achten, dass die Zahlungen regelmäßig eingehen. Bei ausbleibenden Zahlungen ist das Mahnverfahren einzuleiten. Auch diese Aufgaben können im Rahmen der Immobilienverwaltung an einen professionellen Dienstleister weitergegeben werden.
3. Die Kosten der Immobilienverwaltung
Die Kosten für die Beauftragung eines Immobilienverwalters bemessen sich in erster Linie an der Anzahl der Wohneinheiten, für die der Hausverwalter verantwortlich ist. Auf dem Markt schwanken die Kosten stark, somit ist es empfehlenswert, vor der Beauftragung einer Immobilienverwaltung einen Preisvergleich durchzuführen.
Die Kosten sind unter anderem von der Größe des Gesamtobjekts und von den Aufgaben abhängig, die der Hausverwalter durchführen soll. Im Durchschnitt fallen pro Wohneinheit zwischen 18 und 30 EUR je Monat an. Als Vermieter darfst du die diese Kosten nicht anteilig auf die Mieter umlegen. Du musst die Kaltmiete entsprechend kalkulieren.
4. Fazit: Wann sollte ich eine Immobilienverwaltung beauftragen?
Mit der Vermietung weiterer Wohnungen summieren sich die Aufgaben. Bist du in einem anderen Tagesgeschäft zu Hause, ist die Übergabe der Verantwortung als Vermieter auf eine professionelle Immobilienverwaltung empfehlenswert. Die Verantwortung für alle Entscheidungen verbleibt bei dir, doch du gibst die einzelnen Aufgaben an einen Dienstleister ab.
Die Beauftragung einer Immobilienverwaltung kann sich bereits bei Vermietungen im kleinen Umfang lohnen. Wenn du beispielsweise drei Wohnungen in deinem Haus vermietest und einer anderen hauptberuflichen Tätigkeit nachgehst, kannst sich die Beauftragung einer Immobilienverwaltung bereits als ein Segen erweisen. Die Kosten dafür sind in der Regel überschaubar.
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Vermögend sein ist die eine Sache, sich der Verwaltung des Vermögens zu widmen eine andere. Nicht jeder möchte sich damit befassen oder fühlt sich kompetent dazu. Also delegiert man das Management dazu in professionelle Hände, während man sich mit anderen Dingen beschäftigen kann - oder mit gar nichts.
Es ist ja auch nicht so, dass der Umgang mit Vermögenswerten jeden gleichermaßen fasziniert, selbst wenn man ein eigenes Interesse am Erhalt und an der Vermehrung derselben hat. Die Antwort darauf ist also, jemanden oder eine Firma zu beauftragen, die sich mit Vermögensverwaltung beschäftigt. Da Immobilien einen wichtigen Teil von Vermögenswerten darstellen, schon weil sie als eine der sichersten Anlagen überhaupt gelten und Immobilien aus der Hand der Vorfahren vererbt zu werden pflegen, hat sich eine professionelle Vermögensverwaltung herausgeschält, die sich auf die Verwaltung von Immobilien spezialisiert hat. Das können, ja sollten Immobilien sein, die auch benutzt werden, denn nur so bringen sie Rendite ein. Was die Verwaltung sehr kompliziert. Aber dazu sind die Profis dort ja da. Abgesehen von den eigenen Immobilien kann der Auftraggeber Services auf dem Gebiet der Geldanlage, wie den Einkauf in Immobilienfonds, von seiner Verwaltung bekommen. Wir schildern hier, wie die Aufgabengebiete der Immobilien-Vermögensverwaltung ausgestaltet sind.
