Tipps, um das eigene Haus erfolgreich zu verkaufen

Das eigene Haus ist ein Investment fürs Leben. Nicht umsonst stellt es für viele Menschen den wertvollsten Besitz dar. Wer die eigenen vier Wände einmal bezogen und sich eingerichtet hat, verbringt in der Regel viele Jahrzehnte in ihnen - frei vom Gedanken daran, das Eigenheim jemals zu verkaufen.

Doch irgendwann könnte dieser Zeitpunkt doch da sein. Sei es ein berufsbedingter Umzug in einen anderen Teil des Landes, eine Trennung vom langjährigen Partner oder die erwachsen gewordenen Kinder, die eine Verkleinerung des Haushalts notwendig machen: Es gibt viel zu beachten, wenn der Hausverkauf unabdingbar wird. Wir haben uns angesehen, auf was es in diesen wichtigen Zeiten ankommt.

Beim Hausverkauf alles richtig machen ► Makler ja oder nein? ► der beste Zeitpunkt ► welchen Preis ansetzen? ► noch schnell renovieren? ► wichtige Unterlagen ► Tipps zum Exposé ► Steuern sparen beim Hausverkauf

1. Den richtigen Zeitpunkt festlegen

Keine Frage: Der richtige Zeitpunkt lässt sich nicht immer selbst bestimmen. Einem Hauseigentümer sind die Hände gebunden, wenn der Ex-Partner plötzlich schneller auszieht als gedacht oder andere Familienmitglieder auf ihr Erbe bestehen. Doch wer sich Zeit lassen kann, sollte sie unbedingt nutzen, um den besten Preis zu erhalten.

Wenn der Umzug in eine kleinere Wohnung bevorsteht, weil die Kinder groß geworden sind, lohnt es sich, die Immobilienpreise abzugleichen und die wirtschaftlichen Aussichten zu bedenken. Je mehr Geld bei potenziellen Käufern vorhanden ist, desto besser. Warum den Hausverkauf forcieren, wenn in ein oder zwei Jahren wahrscheinlich ein wesentlich höherer Preis veranschlagt werden kann?

Zudem empfiehlt es sich, den Hausverkauf in den Frühling oder Sommer zu verschieben. Wenn der Rasen grünt und die Sonnenstrahlen Küche oder Schlafzimmer erhellen, freuen sich neben den Interessierten auch die Verkäufer über hübsche Bilder im Exposé. Oftmals sinkt das Immobiliengeschäft in den kühlen Monaten ab.

2. Privatverkauf oder professionelle Hilfe durch einen Makler?

Zeit spielt auch beim Verkaufsprozess selbst eine große Rolle. Es gelingt in den seltensten Fällen, den Käufer umgehend anzusprechen und ausfindig zu machen. Stattdessen warten zahlreiche Etappen darauf, erledigt zu werden. Wer sich zutraut, diese selbst anzugehen, kann grundsätzlich auf einen Makler verzichten. Doch wenn es neben der Arbeit und Familienleben unmöglich wird, die dafür notwendigen Stunden aufzubringen, sollte sich um professionelle Hilfe bemüht werden.

Es ist viel zu bedenken, bevor das Haus in die neuen Hände übergeben wird.

• Wie steht es um die Bewertung der Immobilie und dem daraus resultierenden Angebotspreis?
• Wer stellt ein aussagekräftiges Exposé zusammen und übernimmt die Werbung lokal sowie im Internet?
• Wann hat der Ansprechpartner Zeit und Kraft, Besichtigungen zu organisieren und Preisverhandlungen durchzuführen?

Der Makler weiß, anders als so mancher Verkäufer, genau, was zu tun ist. Vor allem Immobilien in Berlin und Brandenburg zu verkaufen oder einer anderen großen Region funktioniert mit seiner Unterstützung einfacher und zielführender. Allerdings sollte dabei auch die ihm zustehende Provision bedacht werden. In vielen Bundesländern beläuft sie sich auf etwas mehr als 7 Prozent des Kaufpreises.

3. Auf Renovierungen vor dem Hausverkauf verzichten

Wurden erst wenige Monate oder Jahre vor dem Hausverkauf Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, hat dies einen durchaus positiven Einfluss auf den Verkaufspreis. Doch niemand sollte glauben, jetzt sei der Punkt gekommen, endlich die Dusche auszutauschen, den Dachboden zu verschönern oder die Terrasse auf Vordermann zu bringen. Die Zeit dafür ist vorbei.

Neben der Tatsache, dass die Renovierungsmaßnahmen viel Geld kosten werden, ist nicht sichergestellt, dass sie sich am Ende des Verkaufs positiv bilanzieren lassen. Und wer weiß überhaupt, welche Wünsche und Bedürfnisse der neue Besitzer des Eigenheims hat. Vielleicht ist er gar nicht interessiert daran, dass kurz vor knapp Modernisierungsprozesse durchgeführt werden. Seine Vorstellungen können immens vom eigenen Geschmack abweichen.

Deswegen:

Notwendige Reparaturen durchführen; fertig. Der Rest liegt in der Hand des Käufers.

Siehe auch:

4. Die richtigen Unterlagen beschaffen

Wer ein Haus kauft, möchte rundum informiert sein. Niemand erwirbt die sprichwörtliche Katze im Sack, wenn es darum geht, die Grundlage für die kommenden Jahrzehnte zu schaffen. Klar also, dass zahlreiche Dokumente zu beschaffen sind, die das zu verkaufende Haus näher beleuchten.

Da wären beispielsweise Informationen über den Grundriss, um dem Hauskäufer zu zeigen, wie die Räume und Etagen aufgeteilt sind. Ist das Haus bereits mehrere Dekaden alt, ist es ratsam, den Grundriss von einem Experten neu darstellen zu lassen.

Außerdem sollte der Energieausweis vorhanden sein. Die möglichen Käufer sind zwingend über den Energieverbrauch des Hauses zu informieren - im schlimmsten Fall drohen ansonsten sogar Bußgelder in fünfstelliger Höhe. Der Energieausweis sollte zur Hand sein, noch bevor die Vermarktung gestartet ist. Allerdings unterscheiden sich die Anforderungen an diesen Energieausweis von Immobilie zu Immobilie. Manchmal reicht eine Angabe der Nebenkosten der letzten Jahre, denkmalgeschützte Häuser sind oft von der Pflicht zum Energieausweis befreit. Ein guter Makler kann helfen, die kostengünstigste Maßnahme zu finden.

Weitere Dokumente wie Baupläne, Baugenehmigungen, eine Flurkarte oder der Grundbuchauszug sind zunächst optional, sollten aber dennoch zügig beschafft werden können, falls eine Nachfrage besteht. Bei einer Eigentumswohnung lohnen sich Kopien der Protokolle der Eigentümerversammlung, damit der Käufer einen Einblick in die aktuellen Diskussionen erhält.

Im folgenden Video werden alle erforderlichen Unterlagen erläutert:

Länge: 4 Minuten

5. Die Immobilie bewerten

Die letzten Arbeiten am Haus sind verrichtet, alle Dokumente und Unterlagen zusammengestellt - die Bewertung der Immobilie kann beginnen. Für den Laien ist es dabei nahezu unmöglich, den Marktpreis korrekt einzuschätzen. Ihm stehen zu wenige Informationen zur Verfügung. Erst recht, da die umgesetzten Verkaufspreise von Immobilien in Deutschland nicht zur Einsicht veröffentlicht werden.

Verkäufer sind stattdessen auf Preisübersichten im Internet angewiesen, mit deren Hilfe sich der Angebotspreis grob überschlagen lässt. Immobilien in Berlin und Brandenburg zu verkaufen geht mit anderen zu erwartenden Preisen einher, als wenn das Haus in der sächsischen Provinz auf einen neuen Eigentümer wartet. Frei zugängliche Immobilienportale können dabei helfen, das Preisniveau auszuloten. Den besten Überblick haben aber Makler, denn sie kennen den jeweiligen Markt.

6. Wie hoch ist der Angebotspreis?

Ist die Immobilie so gut wie möglich bewertet, gilt es letztendlich, den Angebotspreis festzulegen. Dabei stolpern vor allem Verkäufer, die auf einen professionellen Makler verzichten, über ein obligatorisches Hindernis: Sie bewerten das ehemalige Eigenheim zu hoch. Kein Wunder: Wer viele Jahre seines Lebens in einem Haus verbracht hat, hält es und seine Besitztümer für besonders wertvoll. Dabei sind sie möglicherweise längst veraltet oder aus anderen Gründen wertlos geworden.

Der zunächst zu hoch angesetzte Preis hat zwar den Vorteil, dass ein Puffer für Verhandlungen existiert, kann mögliche Käufer aber auch von Grund auf abschrecken. Denn wer möchte zu tief in die Brieftasche greifen, wenn in der Region ganz andere Kosten zu erwarten sind? Und stehen Häuser über Wochen oder gar Monate hinweg zum Verkauf, ohne dass sich die richtigen Interessenten finden, entsteht schnell der Verdacht, dass es große Probleme mit der Immobilie selbst geben könnte.

Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, einen Angebotspreis in der unteren Hälfte des durchschnittlichen lokalen Preisniveaus anzustreben. Auf diese Weise steigt auch die Anzahl der Anfragen und Bewerber.

6.1. Video: Anhaltspunkte zur Preisfindung deiner Immobilie

Länge: 8 Minuten

6.2. Stets realistisch bleiben

Es fällt selten leicht, das eigene Haus zu verkaufen. Die Erinnerungen an die vergangenen Jahre sind zu wertvoll, um sie mit einem fairen Preis zu verbinden. Doch am Ende des Tages hilft es, realistisch zu bleiben und nach vorn zu blicken. Die eigenen vier Wände sind und waren wahrscheinlich nie Millionen wert. Und je eher das erkannt wird, desto schneller ist der Verkauf letztendlich für alle Parteien zufriedenstellend abgewickelt.

7. 5 Tipps zum Fotografieren einer Immobilie (Video)

Länge: 8 Minuten

8. Tipps zum Exposé

Das Exposé ist ein Dokument, welches alle relevanten des Haus für den Käufer zusammenfasst. Die Gestaltung des Exposés kann die Kauflust auf die Immobilie steigern oder einen negativen Eindruck vermitteln. Das folgende Video gibt Tipps, wie sich mit einfachen Mitteln ein den Kauf förderndes Exposé erstellen lässt.

Länge: 8 Minuten

9. Haus verkaufen und Steuern sparen (Video)

Länge: 4 Minuten

10. Haus schneller verkaufen: 7 Tipps (Video)

Länge: 13 Minuten

11. Typische Fehler beim Hausverkauf

Gerne werden die folgenden fünf Dummheiten beim Hausverkauf begangen:

1. Versteckte Mängel  der Immobilie verschweigen
2. Inoffizielle Zahlungen mit dem Käufer aushandeln
3. Übergabe der Immobilie vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises
4. Zeitnot beim Verkauf
5. Sanieren ohne notarielle Vereinbarung

Ausführungen dazu in folgendem Video:

Länge: 7 Minuten

12. FAQ Hausverkauf

1. Wie kann ich den Wert meiner Immobilie ermitteln? Du kannst den Wert deiner Immobilie durch eine professionelle Immobilienbewertung oder durch Online-Bewertungstools ermitteln. Denke daran, dass diese Schätzungen nur Anhaltspunkte sind und der tatsächliche Verkaufspreis auch von anderen Faktoren abhängt.
2. Welche Rolle spielt ein Makler beim Immobilienverkauf? Ein Makler kann dich bei allen Schritten des Verkaufsprozesses unterstützen, von der Preisfindung über das Marketing bis hin zu Verhandlungen und Abschluss des Verkaufs.
3. Wann ist der beste Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen? Das hängt von vielen Faktoren ab, darunter die Marktlage, die Jahreszeit und deine persönliche Situation.
4. Was sind die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienverkaufs? In Deutschland kann der Verkauf einer Immobilie zu Steuerzahlungen führen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Es gibt jedoch Ausnahmen, z. B. wenn die Immobilie selbst genutzt wurde.
5. Wie kann ich meine Immobilie für den Verkauf vorbereiten? Du solltest eventuell notwendige Reparaturen durchführen und die Immobilie sauber und einladend präsentieren. Home Staging kann dabei helfen, die Attraktivität der Immobilie zu steigern.
6. Wie gestalte ich Besichtigungstermine effektiv? Sorge dafür, dass die Immobilie bei Besichtigungen in einem guten Zustand ist. Sei vorbereitet, um Fragen zu beantworten, und sei flexibel bei der Terminvereinbarung.
7. Wie führe ich Verhandlungen mit Interessenten? Du solltest einen realistischen Preis für deine Immobilie festlegen und bereit sein, Verhandlungen zu führen. Präsentiere deine Immobilie im besten Licht, bleibe immer ehrlich und gehe gut vorbereitet in die Verhandlungen.
8. Was ist die Rolle eines Notars beim Immobilienverkauf? Der Notar stellt sicher, dass der Verkauf rechtlich korrekt abgewickelt wird. Er bereitet den Kaufvertrag vor, führt die Beurkundung durch und sorgt für die Eintragung des Käufers ins Grundbuch.
9. Wie gehe ich mit dem Verkaufserlös um? Das hängt von deiner persönlichen Situation ab. Du könntest das Geld in eine neue Immobilie investieren, es für den Ruhestand sparen oder es in andere Anlageformen investieren.
10. Was sind die emotionalen Aspekte des Immobilienverkaufs? Der Verkauf einer Immobilie kann emotional belastend sein, besonders wenn du in der Immobilie viele Jahre gelebt hast. Es ist wichtig, diese Gefühle anzuerkennen und Unterstützung zu suchen, wenn du sie benötigst.
11. Welche Fehler sollte ich beim Immobilienverkauf vermeiden? Zu den häufigsten Fehlern gehören eine falsche Preisfestsetzung, mangelnde Transparenz und unzureichende Vorbereitung auf den Verkaufsprozess.
12. Welche Dokumente benötige ich für den Verkauf meiner Immobilie? Du benötigst verschiedene Dokumente, darunter den Grundbuchauszug, Baupläne, eventuell den Energieausweis und andere relevante Unterlagen. Ein Makler kann dich dabei unterstützen, alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen.
13. Wie kann ich meine Immobilie am besten bewerben? Du kannst deine Immobilie durch Anzeigen in Immobilienportalen, Social Media und lokale Zeitungen bewerben. Professionelle Verkaufsunterlagen und gute Fotos sind dabei besonders wichtig.
14. Soll ich meine Immobilie renovieren, bevor ich sie verkaufe? Das hängt vom Zustand der Immobilie und den aktuellen Markttrends ab. In manchen Fällen kann eine Renovierung den Verkaufspreis erhöhen, in anderen Fällen lohnt sich der Aufwand nicht.
15. Was passiert, wenn meine Immobilie nicht verkauft wird? Wenn deine Immobilie nicht verkauft wird, solltest du den Verkaufsprozess überdenken. Eventuell musst du den Preis anpassen, die Marketingstrategie ändern oder einen anderen Makler engagieren.

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