Rechte und Pflichten des Verkäufers beim Verkauf einer Immobilie

Bei vielen Hausverkäufern besteht eine gewisse Unsicherheit bei rechtlichen Themen, welche die Veräußerung ihrer Immobilie betreffen – schließlich muss der Verkäufer in dieser Hinsicht einiges beachten. Beispielsweise ist eine rechtssichere Gestaltung des Kaufvertrages sicherzustellen, außerdem sollte der Verkäufer wissen, für welche Dinge er auch im Nachhinein haftbar gemacht werden kann.

Vor allem diejenigen, die den Verkauf ihres Hauses ohne die Unterstützung eines Maklers realisieren möchten, gehen das Risiko ein, einige rechtliche Bestimmungen zu vernachlässigen. Der folgende Artikel informiert daher, wie sich die Rechte und Pflichten bei dem Verkauf einer Immobilie grundsätzlich gestalten.

1. Die Informationspflicht

Schon in dem Exposé und der Verkaufsanzeige ist sicherzustellen, dass die Immobilie so realistisch wie möglich dargestellt wird. Falschangaben sind dabei unbedingt auszuschließen, denn bereits eine falsche Darstellung kann für den Vorwurf der unlauteren Werbung ausreichen. Wissentlich falsche Angaben können im Streitfall sogar die Forderung von Schadensersatz nach sich ziehen.

Ist im Keller beispielsweise Feuchtigkeit und Schimmel zu finden, der Raum im Rahmen des Exposés oder der Anzeige allerdings als trocken dargestellt wird, steht dem Käufer das Recht zu, Schadensersatz von dem Verkäufer zu fordern, sobald er die fälschliche Darstellung der Realität bemerkt. Bei Erfolg muss der Verkäufer an den Käufer eine Ausgleichszahlung vornehmen oder sogar den Verkauf rückabwickeln – inklusive der Zahlung von Schadenersatz.

Verkäufer von Immobilien unterliegen der sogenannten Informationspflicht. Mit dieser geht einher, dass der Käufer über sämtliche Dinge informiert werden muss, welche die Immobilie betreffen. Diese können beispielsweise in Mängeln oder auch in rechtlichen Ansprüchen Dritter an dem Objekt bestehen.

2. Einbeziehung eines Notars

Ohne die Einbindung eines Notars ist es in Deutschland per Gesetz nicht möglich, eine Immobilie zu verkaufen. Soll die Abwicklung des Immobilienverkaufs also rechtskonform gestaltet sein, lässt sich auf einen Notar nicht verzichten. Dieser setzt unter anderem den Kaufvertrag auf und beglaubigt diesen.

Darüber hinaus besteht ebenfalls die Möglichkeit, den Notar in die Immobilienübergabe einzubeziehen. So kann dieser zum Beispiel im Grundbuch die Auflassungsvormerkung vornehmen oder ein sogenanntes Notaranderkonto eröffnen. Die Kaufsumme wird von dem Käufer dann auf dieses Konto eingezahlt. Die Freigabe an den Verkäufer erfolgt durch den Notar, sobald die Übertragung des Eigentums inklusive der Eintragung in das Grundbuch vollständig abgeschlossen ist. Idealerweise legt der Käufer jedoch bereits eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vor, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

3. Der Kaufvertrag

Im Rahmen eines Immobilienverkaufs spielt der Kaufvertrag selbstverständlich eine besonders wichtige Rolle. Durch diesen wird geregelt, wie sich die Bedingungen der Eigentumsübertragung im Detail gestalten. In diesem Bereich sollten keinesfalls Risiken eingegangen werden, weshalb in die Erstellung des Kaufvertrages ein Anwalt oder ein versierter Immobilienmakler einzubeziehen ist.

Verträge können jedoch auch vor dem eigentlichen Kaufvertrag bereits eine Rolle spielen, etwa in Form der Reservierungsvereinbarung. Diese stellt sicher, dass die Immobilie für den Käufer bis zu einem bestimmten Zeitpunkt reserviert bleibt. Einige Immobilienverkäufer schließen auch einen Vorvertrag. In diesem sichern sowohl Käufer als auch Verkäufer sich gegenseitig verbindlich zu, dass sie den Willen hegen, die Eigentumsübertragung vorzunehmen. Diese Verträge müssen sich selbstverständlich auch als rechtlich einwandfrei zeigen.

4. Die Pflichten gegenüber von Steuer und Bank

Der Käufer muss im Zuge des Verkaufes seiner Immobilie immer Steuern zahlen – nämlich die Grunderwerbsteuer. Allerdings können auch auf den Verkäufer unter Umständen Steuerpflichten zukommen. Dies ist der Fall, wenn die sogenannte Spekulationssteuer angewandt wird. Diese sieht vor, dass der Gewinn auf dem Immobilienverkauf versteuert wird.

Für eine rechtlich korrekte Verkaufsabwicklung müssen auch die bestehenden Bankverbindlichkeiten sorgfältig geprüft werden. Sollte beispielsweise noch ein Immobilienkredit für das Objekt laufen, muss vor dem Verkauf geklärt werden, wie mit diesem verfahren wird. Die entsprechende Grundschuld kann nicht nur gelöscht, sondern auch auf den Käufer beziehungsweise den neuen Eigentümer – falls dieser ebenfalls einen Kredit in Anspruch nimmt – übertragen werden. Bei der letzteren Variante lassen sich die Kosten für Löschung und Neueintragung sparen.

Zu bedenken ist zudem, dass die Bank in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wenn der laufende Kredit durch den Verkaufserlös mit einer Zahlung abgegolten werden soll.

5. Die Aufteilung der Kosten

Um Unstimmigkeiten oder einen Rechtsstreit im Nachgang zu vermeiden, ist es sinnvoll, bereits im Vorfeld klare Regelungen mit dem Verkäufer dazu zu treffen, welche Partei welche Kosten übernimmt. Einige Bereiche sind in diesem Zusammenhang klar geregelt, andere können jedoch frei verhandelt werden.

Bei dem Verkauf von Immobilien gilt beispielsweise anders als bei Mietwohnungen auch heute noch nicht das Bestellerprinzip. Die involvierten Parteien müssen sich daher selbst einigen, wer die Provision des Maklers übernimmt. Ein Kompromiss würde etwa darin bestehen, dass die Maklercourtage anteilig jeweils von Verkäufer und Käufer erbracht werden.

Die Kosten für den Notar übernimmt dagegen in der Regel der Käufer. Dafür steht ihm allerdings auch frei, welchen Notar er beauftragt. Doch auch hierzu ist es sinnvoll, im Vorfeld eine klare Absprache zu treffen.

6. Bei Unsicherheiten fachliche Hilfe in Anspruch nehmen

Die rechtlichen Vorgaben sind in allen Phasen des Immobilienverkaufs mit höchster Priorität zu behandeln. Dies stellt insbesondere für Laien eine nicht zu unterschätzende Herausforderung dar, da sich die Sachverhalte zum Teil sehr komplex gestalten. Vor allem bei Rechtsthemen ist eine hohe Sorgfältigkeit gefragt, denn bei einer Missachtung der Regelungen ist mit empfindlichen Strafen zu rechnen.

Bevor der Einstieg in die Kaufvertragsverhandlungen erfolgt, sollten Verkäufer einer Immobilie daher noch einmal in Ruhe prüfen, ob diese gegenüber dem Käufer des Objekts allen ihrer Pflichten nachgekommen sind.

Sollten im Zuge dessen Unsicherheiten auftreten, ist es sinnvoll, die Expertise eines Immobilienmaklers oder eines Fachanwalts hinzuzuziehen. Diese verfügen über das nötige Fachwissen, um eine rechtssichere Beratung durchzuführen beziehungsweise das Vorhaben noch einmal zu prüfen.

Auch, wenn der Verkauf der Immobilie mit der Unterstützung eines Maklers vorgenommen wird, entbindet dies den Verkäufer nicht vollständig von allen seinen rechtlichen Pflichten. Zum Beispiel muss der Makler ebenfalls alle wichtigen Informationen über das Objekt erhalten.

Aufmerksamkeit ist zudem dem Maklervertrag zu schenken. Dieser sollte alle abgesprochenen Leistungen enthalten und eine Maklercourtage aufweisen, die im üblichen Rahmen liegt. Sowohl der Umfang der Leistungen als auch die Höhe der Courtage können zwischen verschiedenen Immobilienmaklern zum Teil große Unterschiede aufweisen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vor der Beauftragung mehrere Angebote miteinander zu vergleichen. Der eigentliche Maklervertrag sollte zudem durch einen Fachanwalt geprüft werden, um auch in diesem Bereich keinerlei Risiko einzugehen.

7. Video: Fehler beim Hausverkauf vermeiden

Länge: 6 Minuten

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