Rechtliche Aspekte beim Immobilienverkauf: Was muss man beachten?
Auch wenn die Immobilienpreise in der letzten Zeit etwas gesunken sind, sind sie in den meisten deutschen Städten immer noch sehr hoch. Was für Käufer eher unerfreulich ist, ist für Verkäufer natürlich wunderbar. Denn wer jetzt beispielsweise ein geerbtes Haus verkaufen möchte, kann mit einem stattlichen Erlös rechnen. Allerdings gibt es auch einige rechtliche Aspekte beim Immobilienverkauf zu beachten. In diesem Artikel werden daher die wichtigsten Punkte genannt, mit denen Hausverkäufer sich auseinandersetzen müssen.
1. Schon vor dem Hausverkauf gibt es Pflichten
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, könnte denken, dass er nur die Pflicht hat, dass im Kaufvertrag alles rechtlich einwandfrei ist. Tatsächlich hat man als Hausverkäufer aber schon vor dem Vertragsabschluss Pflichten. Gesetzlich vorgeschrieben ist die sogenannte Informationspflicht. Diese besagt, dass man potenzielle Käufer zwingend auf eventuelle Mängel der Immobilie hinweisen muss.
Falls also beispielsweise die Heizungsanlage im Haus öfter ausfällt oder das Haus keine Wärmedämmung hat, darf man dies den potenziellen Käufern keinesfalls verschweigen, in der Hoffnung, dass diese den Mangel erst später bemerken.
Natürlich bedeutet das aber nicht, dass man eine Immobilie nicht auch anbieten darf, wenn sie Mängel hat. Man muss die potenziellen Käufer nur deutlich und frühzeitig darüber aufklären und sollte diese später auch explizit im Kaufvertrag festhalten. Schon im Exposé sollte man die Mängel angeben und bei der Hausbesichtigung sollte man dann noch näher auf diese eingehen. Falls man dies nicht tut, kann man später sonst enorme Probleme bekommen.
Immobilienverkäufer unterliegen gesetzlich der sogenannten Mängelhaftung. Wie die Bezeichnung schon andeutet, müssen sie haften, wenn verschwiegene Mängel später bekannt werden.
Da das ganze Thema ziemlich komplex ist und rechtlich auch noch unter offenen, verschwiegenen und arglistig verschwiegenen Mängeln unterschieden wird, ist es gerade für unerfahrene Immobilienverkäufer oft von Vorteil, wenn sie für den Verkauf ihres Hauses einen Makler engagieren. Ausgebildete Makler wissen nämlich in der Regel genau, welche Mängel wie angegeben werden müssen. Wer einen Makler für Münchener Immobilien oder für einen Hausverkauf in einer anderen Stadt sucht, schließt mit ihm einen Maklervertrag ab und wird dann in rechtlichen und organisatorischen Fragen beraten.
Aber Achtung: Natürlich gibt es auch beim Abschluss eines Maklervertrags einige rechtliche Aspekte zu beachten! Auf jeden Fall muss der Vertrag folgende Punkte enthalten:
- Vertragslaufzeit
- Höhe der Maklerprovision
- Zeitpunkt der Provisionszahlung
- Genaue Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer
- Genaue Auflistung der Werbemaßnahmen und die Verpflichtung zur Durchführung
- Anwesenheitspflicht des Maklers bei Besichtigungsterminen
- Regelung bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags
2. Welche Rechtsansprüche können bei Mängeln geltend gemacht werden?
Ganz gleich, ob man sich nun für einen Immobilienverkauf mit oder ohne Makler entscheidet, sollte man die möglichen Rechtsansprüche von Käufern kennen, wenn die Immobilie Mängel hat. Denn diese verdeutlichen noch einmal, wie wichtig es wirklich ist, dass man zu hundert Prozent ehrlich über den Zustand der Immobilie ist.
Grundsätzlich ergeben sich sowohl aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch aus der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) Rechtsansprüche für Käufer. Alle rechtlichen Einzelheiten aufzuzählen, würde den Rahmen dieses Artikels sprengen und Verkäufer sollten sich daher vor dem Verkauf immer von einem Immobilienexperten beraten lassen. Allerdings sollte man sich auf die folgenden Gewährleistungsansprüche nach dem BGB einstellen, die in den Paragraphen 439 bis 443 genau erklärt werden:
- Anspruch auf Nacherfüllung: “Der Käufer kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.”. Dies bedeutet, dass der Verkäufer Mängel später auf seine Kosten beseitigen muss.
- Anspruch auf Rücktritt vom Kauf und Minderung des Preises: Wenn der Verkäufer die Mängel nicht beseitigen will oder kann oder es versucht und es ihm nicht gelingt, kann der Käufer vom Kauf der Immobilie zurücktreten. Falls er dies nicht möchte, steht ihm auch die nachträgliche Minderung des Kaufpreises zu.
- Schadensersatz: Dem Käufer kann außerdem Schadensersatz zustehen, wenn der Verkäufer seine Pflichten verletzt hat.
- Haftung für Garantien: Wenn der Verkäufer beim Verkauf irgendwelche Garantien gegeben hat, muss er diese auch zwingend einhalten.
Im VOB/B werden diese Regelungen im Wesentlichen genauer ausgeführt. Nach diesem Überblick über die rechtlichen Aspekte vor dem Verkauf und mögliche Folgen bei Fehlern geht es nun mit den rechtlichen Pflichten beim eigentlichen Verkauf der Immobilie weiter.
3. Das ist beim Verkauf einer Immobilie wichtig
Nach Paragraph 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches muss der Verkauf einer Immobilie zwingend über einen Notar abgewickelt werden. Dieser ist nämlich neutral und stellt sicher, dass der Kaufvertrag in allen Punkten korrekt ist und dass weder Verkäufer noch Käufer rechtliche Fehler machen. Der Notar kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer vorgeschlagen werden und setzt in der Regel den Kaufvertrag auf.
Anschließend haben alle Beteiligten mindestens zwei Wochen Zeit, sich den Vertrag genau anzusehen und offene Fragen mit dem Notar zu klären. Wenn sich beide Seiten einig sind, unterzeichnen sie den Kaufvertrag unter Aufsicht des Notars und dieser beurkundet diesen dann. Erst, wenn dies geschehen ist, gilt die Immobilie rechtlich als verkauft.
4. Das sollte man nach dem Immobilienverkauf tun
Ist der Vertrag unterschrieben und beurkundet, geht es mit der Eigentumsübertragung der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer weiter. Der Notar unterstützt den Verkäufer in dieser Phase dabei, weitere rechtliche Dinge zu erledigen. Dazu gehören beispielsweise die Einreichung von Anträgen beim Grundbuchamt oder die Meldung beim Steueramt.
Ganz wichtig für die Sicherheit des Immobilienverkäufers ist es nun, den Hausschlüssel an den Käufer erst zu übergeben, wenn ihm der volle Kaufpreis überwiesen wurde. Dies ist zwar rechtlich nicht verpflichtend – man darf die Schlüssel auch schon vorher übergeben – aber ratsam, um sich eventuellen Ärger zu ersparen. Falls man als Verkäufer nämlich an unehrliche Käufer gerät, die das Geld nicht überweisen, ist es mühevoll sie aus dem Haus zu bekommen, wenn diese erst einmal eingezogen sind!
Zu guter Letzt müssen Immobilienverkäufer natürlich auch noch eventuelle Steuerpflichten beachten. Kurz gesagt gilt hier: Hat man das Haus selbstgenutzt, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Hat man die Immobilie jedoch vorher beispielsweise vermietet, ist ein Verkauf erst nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren steuerfrei. Besitzt man einen Betrieb und die Immobilie gehört zum Betriebsvermögen, so ist der Verkauf steuerpflichtig. Wichtig zu wissen für alle Menschen, die ihre Immobilie verkaufen möchten, ist, dass dieser Artikel nur ein erster Überblick sein soll. Er ersetzt keine Beratung durch einen Fachmann.
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6. Im Zusammenhang interessant
Rechte und Pflichten des Verkäufers beim Verkauf einer Immobilie
Rechte und Pflichten des Verkäufers beim Verkauf einer Immobilie
Bei vielen Hausverkäufern besteht eine gewisse Unsicherheit bei rechtlichen Themen, welche die Veräußerung ihrer Immobilie betreffen – schließlich muss der Verkäufer in dieser Hinsicht einiges beachten. Beispielsweise ist eine rechtssichere Gestaltung des Kaufvertrages sicherzustellen, außerdem sollte der Verkäufer wissen, für welche Dinge er auch im Nachhinein haftbar gemacht werden kann.
Vor allem diejenigen, die den Verkauf ihres Hauses ohne die Unterstützung eines Maklers realisieren möchten, gehen das Risiko ein, einige rechtliche Bestimmungen zu vernachlässigen. Der folgende Artikel informiert daher, wie sich die Rechte und Pflichten bei dem Verkauf einer Immobilie grundsätzlich gestalten.
Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie
Notarkosten
- Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
- Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis
| Dienstleistung vom Notar | Gebühren |
| Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) | 1.070 Euro |
| Betreuungskosten (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) | 260 Euro |
| Kaufvollzug (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Gesamtkosten |
1.865 Euro |
| Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr; | |
Grunderwerbsteuer
- Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!
Grundbuchkosten
- Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!
Maklercourtage (falls involviert)
- Faustformel: Maklercourtage liegt meist zwischen 4 und 8 % des Kaufpreises, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer.
Modernisierung (je nach Einzelfall)
Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Artikel: Hier kannst du beim Umzug Geld sparen
Wie Sie viel Geld beim Umzug sparen: Erprobte Tipps & 2 Checklisten
So ein Umzug geht immer ins Geld. Doch Sie haben viele Stellschrauben, mit denen - richtig gedreht - erklägliche Ersparnisse beim Wohnungswechsel möglich sind. Das reicht von der Umzugsplanung bis zur Absetzung der Kosten von der Steuer. Mit den folgenden Tipps sparen Sie richtig.
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Energieeffizienzklassen von Häusern
| Energieeffizienzklasse | KWh / m2 (pro Jahr) | Art der Immobilie |
| A+ | 0–30 | Neubauten mit höchstem Energiestandard z. B. Passivhäuser, die passive Energiequellen und eine Lüftungsanlage zur Wärmerückgewinnung nutzen, KfW-40 bzw. KW40-Haus |
| A | 30–50 | Neubauten, Niedrigenergiehäuser, sogenannte 3-Liter-Häuser, die höchstens drei Liter Heizöl pro Quadratmeter pro Jahr an Heizenergie verbrauchen, KfW-55 bzw. KW50-Haus |
| B | 50–75 | Niedrigenergiehäuser mit guter Dämmung; meist mit Lüftungsanlagen zur Regulierung der Luftzirkulation; heutzutage normale Neubauten |
| C | 75–100 | Momentane Mindestanforderung der Energiesparverordnung an einen Neubau |
| D | 100–130 | Ältere Einfamilienhäuser, gut sanierte Altbauten |
| E | 130–160 | Sanierte Altbauten, |
| F | 160–200 | Sanierte Altbauten, oft Häuser mit energetischem Standard der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 |
| G | 200–250 | Teilsanierte Altbauten, oft Häuser mit energetischem Standard der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 |
| H | über 250 | Unsanierte Gebäude |
| Stand: März 2024 | ||
Hauskauf-Ablauf: Dauer der 11 Schritte inkl. Tipps & Empfehlungen
Vielleicht träumst du davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht jedoch nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis du dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden bist, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung.
In diesem Artikel stellen wir dir den Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf vor und klären auch, wie lange diese Schritte normalerweise dauern – von der ersten Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe.
Mit diesen 14 (teilweise ganz einfachen) Maßnahmen den Wert einer Immobilie steigern
Eine Renovierung, eine Sanierung und Reparaturen dienen nicht nur dazu, das Leben im Haus oder in der Wohnung angenehmer und kostengünstiger zu gestalten. Derartige Arbeiten können aber auch eine Wertsteigerung des Hauses mit sich bringen. Wie man mit nur einigen einfachen Arbeiten den Marktwert einer Immobilie erhöhen kann verraten wir Ihnen im folgenden.
Zusätzlichen Wohnraum schaffen
10 Ideen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen
Mit der Zeit kommt einem das Haus immer kleiner vor. Besonders, wenn die Kinder größer werden oder sich Nachwuchs ankündigt, scheint der eigentlich geplante Platz nicht mehr auszureichen. Je nach Grundstücksgröße kann man das Haus um einen Anbau erweitern. In dicht bebauten Städten ist dies jedoch für die meisten Menschen keine Option.
Es gibt jedoch zum Glück verschiedene Wege, die momentane Wohnfläche aufzustocken. Wir nennen 10 Möglichkeiten der Wohnraumschaffung.
Immobilie verkaufen: jetzt oder warten?
Viele Immobilienbesitzer fragen sich, ob nun vielleicht der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um ihre Immobilie zu verkaufen.
Stets gibt es viele Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Entwicklung der Immobilienpreise, geht es rauf oder runter? Daneben herrscht auch unter Experten Uneinigkeit darüber, ob sich die Preisentwicklung weiterhin als stabil zeigen wird, die Zinsen tatsächlich steigen oder fallen und welche Rolle die Inflation für den Immobilienmarkt spielt.
Welche Gründe für beziehungsweise gegen einen Verkauf der Immobilie sprechen und welche Entwicklungen generell diesbezüglich zu beachten sind, erläutert der folgende Beitrag.
Haus aufwerten: Durch clevere Sanierungen den Hauswert steigern
"My home is my castle"- und so sollte es auch immer sein. Eine Renovierung und sämtliche Reparaturen dienen aber nicht nur dazu, das alltägliche Leben im Haus oder in der Wohnung angenehmer und luxuriöser zu gestalten. Derartige Arbeiten, die immer wieder in den eigenen vier Wänden durchgeführt werden können, stellen ebenfalls eine perfekte Möglichkeit der Wertsteigerung des Zuhauses dar.
Wir zeigen in diesem Beitrag, wie man mit nur einigen einfachen Arbeiten und Handgriffen den Marktwert der eigenen Immobilie um einiges erhöhen kann. Wir präsentieren verschiedene Ideen und gehen auf die Förderungsmöglichkeiten ein.
